Für Immobilieneigentümer und potenzielle Investoren ist die Gaststättenbewertung ein wichtiger Aspekt. In diesem Blogbeitrag möchten wir Ihnen einen Überblick über die Grundlagen und aktuelle Entwicklungen der Hotel– und Gaststättenbewertung geben.
Die Bewertung von Gaststätten basiert auf verschiedenen Bewertungsgrundlagen, die von einem Immobiliensachverständigen herangezogen werden. Dabei spielen Faktoren wie die Lage, die Ausstattung, die Größe des Objekts und die Wirtschaftlichkeit eine wichtige Rolle.
Kriterien zur Gaststättenbewertung
Die Kriterien zur Vergabe von Hotelsternen wurden ab dem 1. Januar 2015 eingeführt und galten bis Ende 2020. Seit 2021 gelten neue Kriterien für die Klassifizierung. Eine weitere Änderung erfolgte durch das Wachstumsbeschleunigungsgesetz 2009, welches die Umsatzbesteuerung für Beherbergungsbetriebe von 19 % auf 7 % reduzierte. Zudem wurde in 18 deutschen Städten die Bettensteuer eingeführt. Aufgrund der Corona-Krise wurde für die Gastronomie in Deutschland vom 1. Juli 2020 bis zum 30. Juni 2021 ein ermäßigter Umsatzsteuersatz von 7 % eingeführt, während zuvor 19 % galten. Diese Veränderungen haben Auswirkungen auf die Bewertung von Gaststätten und den dazugehörigen Grundstücken. Zusätzlich haben sich die Umsatzentwicklungen in der Hotel- und Gaststättenbranche seit den letzten Benchmarks des DEHOGA (Deutscher Hotel- und Gaststättenverband) von 2003 für den Hotelbereich und 2005 für den Gaststättenbereich erheblich verändert. Diese Entwicklungen müssen ebenfalls bei der Wertermittlung berücksichtigt werden.
Aktuelle Entwicklungen in der Hotel- und Gaststättenbewertung
Die Corona-Krise hat und hatte einen erheblichen Einfluss auf die Gaststättenbewertung. Durch die Pandemie sind viele Betriebe in finanzielle Schieflagen geraten und mussten zeitweise schließen. Dies hat Auswirkungen auf den Verkehrswert der Immobilien und somit auf die Bewertung, weil die Zahlen, die zur Bewertung zugrunde liegen schwächer ausfallen als zuvor.
Der DEHOGA fordert seit langem gleiche Steuerbehandlung für alle Speisen in der Gastronomie. Ziel ist die Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit und Zukunftsfähigkeit der traditionellen Gastronomie. Eine reduzierte Mehrwertsteuer für alle Speisen würde den Steuerdschungel beseitigen, die Bürokratie vereinfachen und die Attraktivität des gastronomischen Angebots steigern. Dies könnte zu einer erhöhten Nachfrage nach frischen Speisen führen und die klassische Gastronomie stärken. Eine dringend notwendige Maßnahme, um die Wettbewerbsfähigkeit der Branche zu stärken und der Gastronomie eine faire Chance zu geben. Somit könnten auch die Werte wieder nachhaltig gesteigert werden.
Anlässe für eine Bewertung
Es gibt verschiedene Anlässe, bei denen eine fachkundige Gaststättenbewertung notwendig ist. Zum Beispiel die Erbschaft von Unternehmen oder für Privatinvestoren. Auch bei gerichtlichen Gutachten oder bei der Bilanzierung im Rahmen des Fair Value-Ansatzes (IFRS) oder fortgeführten Herstellungskosten (HGB) kann eine Bewertung erforderlich sein. Eine weitere Möglichkeit ist die Beleihungswertermittlung bei der Finanzierung. In all diesen Fällen wird eine Bewertung benötigt, um den Wert eines Objekts, eines Unternehmens oder eines Vermögenswerts zu ermitteln.
Bei der Bewertung eines Objekts oder Unternehmens sind verschiedene Schritte zu beachten:
1. Ziele einer Bewertung
Definierung des Wert Begrifflichkeit
Für wen ist das Gutachten gedacht
Welches Anwendungsgebiet soll bedient werden
Wie groß ist der Bewertungsumfang
2. Verfahrensmethodik
Normierte vs. nichtnormierte Verfahren
Pachtwertverfahren
Implikationen Nutzungsart
Implikationen Lebenszyklusstandes
3. Datenquellen für die Bewertung
Unternehmens- beziehungsweise objektbezogene Quellen
Übergeordnete Quellen
Zentrale Stellgrößen
Branchenquellen
4. Datenerhebung und Datenanalyse der Bewertung durchführen
Objektbesichtigung mit anschließender Datenanalyse
Datenaufbereitung und Datenauswertung
Angebot und Nachfrage auswerten
Desk-Research
5. Gutachten und Wertfestsetzung
Bewertungsergebnisse auflisten
Wert-Plausibilisierung und Qualitätssicherung
Ergebnispräsentation inklusive Gutachten
Handlungsempfehlungen präsentieren
Gaststättengesetz
Im Gaststättengesetz vom 20.11.1998 (BGBl. I S. 3418), das zuletzt durch Artikel 14 des Gesetzes vom 10. März 2017 (BGBl. I S. 420) geändert wurde, findet man im § 1 Abs. 1 folgende Regelung:
Ein Gaststättengewerbe im Sinne dieses Gesetzes betreibt, wer im stehenden Gewerbe:
Getränke zum Verzehr an Ort und Stelle verabreicht (Schankwirtschaft) oder
zubereitete Speisen zum Verzehr an Ort und Stelle verabreicht (Speisewirtschaft),
wenn der Betrieb jedermann oder bestimmten Personenkreisen zugänglich ist.
Das Statistische Bundesamt verwendet den Oberbegriff „Gastgewerbe“ für Beherbergungs- und Gastronomiebetriebe.
Allgemeine Unterscheidungskriterien:
Betriebsgröße (Klein-, Mittel- und Großbetriebe)
Kooperationsmodelle (Einzelbetrieb, Franchisekette)
Standort (z.B. Landgasthof, Hofladen mit Bewirtung oder hipper Laden Innenstadt)
Betriebsausstattung (einfach, mittel, gehoben, luxuriös)
Besitzverhältnisse (Eigentümer- oder Pachtbetrieb)
Service (Selbstbedienung, Tischservice, PitStop, Drive-In)
Zielgruppe (Geschäftsleute, Arbeiter, Jugendliche, Studenten)
Caterer
Restaurants
Bars
Eisdielen
Imbisse – Imbisshallen
Trinkhallen
Cafés
Kantine
Discos
Kneipen
Besonderheiten bei der Gaststättenbewertung
Bei der Bewertung von Hotel- und Gaststättengrundstücken spielen der Standort, die Lage und die wirtschaftliche Situation eine wichtige Rolle. Hier sind einige Besonderheiten zu beachten. Vor allem Standortbezogene Faktoren sind für die Gaststättenbewertung sehr wichtig. Die Lage wird durch eine Makro- und Mikrostandortanalyse bewertet.
Die Kriterien für die Bewertung eines Makro- oder Mikrostandorts werden individuell festgelegt. Es gibt quantifizierbare harte Standortfaktoren (z.B. räumliche Entfernungen, Infrastruktureinrichtungen) und schwer quantifizierbare weiche Standortfaktoren (z.B. Standortimage). Der gewählte Standort einer Gaststätte hat langfristige Auswirkungen auf Umsatz, Ertragskraft und den Wert der Immobilie. Bei der Objektbesichtigung wird der Standort in Bezug auf die Lagequalität, die Nutzungsart und die Marktlage untersucht.
Der Mikrostandort umfasst das direkte Umfeld eines Gaststättengrundstücks. Hierbei spielen folgende Faktoren eine wichtige Rolle:
– Nachbarschaftssituation und städtebauliche Erscheinung
– Standortimage und Bekanntheitsgrad der Lage
– Vorhandene Infrastruktureinrichtungen wie Verkehrswege, gastronomisches Angebot
und Einkaufsmöglichkeiten
– Konkurrenzsituation in der Umgebung
– Die Qualität des Mikrostandorts beeinflusst nachhaltig erzielbare Umsätze.
Informationen dazu können bei Fremdenverkehrsämtern, Ämtern für Wirtschaftsförderung und statistischen Landesämtern eingeholt werden.
Die Lage des Hotels ist eng mit der angemessenen Größe und möglichen Betriebszeiten verbunden. Es ist wichtig, Einschränkungen hinsichtlich der Öffnungszeiten und vorgeschriebener Ruhetage zu berücksichtigen.
Die Auswirkungen von Kundenbewertungen auf Gaststätten
In der Geschäftswelt ist es eine bekannte Tatsache, dass die Wahrnehmung die Realität beeinflusst. Für Gaststätten kann eine hohe Gesamtkundenbewertung und eine positive Gaststättenwertung zu einer größeren Anzahl von Kunden, höheren Kundenbindungswerten und besseren Geschäftsergebnissen führen.
Auf der anderen Seite können negative Bewertungen bedeuten, dass weniger Menschen die Gaststätte besuchen und somit auch die Einnahmen sinken. Schlechte Bewertungen können sich stark auf den Erfolg der Gaststätte auswirken.
Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Sie Ihre Gaststättenbewertungen und Rezensionen bei Google und bei Facebook im Auge behalten. Mit den richtigen Strategien und Taktiken können Sie Ihre Bewertungen schneller und effektiver verbessern als gedacht. Kundenzufriedenheit ist hier natürlich das A und O.
Fazit / Gaststättenbewertung zusammengefasst
Die Bewertung von Gaststätten hat einen entscheidenden Einfluss auf Immobilieneigentümer, potenzielle Investoren und die Gastronomiebranche insgesamt. Die Grundlagen und aktuellen Entwicklungen der Hotel- und Gaststättenbewertung wurden in diesem Text behandelt, wobei auf verschiedene Kriterien wie Lage, Ausstattung, Größe und Wirtschaftlichkeit eingegangen wurde. Besonders die Auswirkungen der Corona-Krise haben gezeigt, dass sich die Bewertung von Gaststätten verändert hat, da viele Betriebe finanzielle Schwierigkeiten erfahren haben. Kundenbewertungen spielen eine bedeutende Rolle für den Erfolg einer Gaststätte, da positive Bewertungen zu einer größeren Kundenzahl, höherer Kundenbindung und besseren Geschäftsergebnissen führen, während negative Bewertungen zu geringeren Besucherzahlen und Einnahmen führen können.
Um Bewertungen zu verbessern, wurden Strategien und Taktiken empfohlen, die eine schnelle und effektive Verbesserung ermöglichen. Die Messung der Kundenzufriedenheit wurde als wichtiger Faktor für die Optimierung von Marketing und Betriebsabläufen sowie die Stärkung der Kundenbindung hervorgehoben. Darüber hinaus spielt die Bewertung von Hotel- und Gaststättenimmobilien bei verschiedenen Anlässen wie Kauf/Verkauf, Finanzierung, gerichtlichen Gutachten und Bilanzierung eine entscheidende Rolle. Die Schritte zur Bewertung, die festzulegenden Ziele, Methoden, Prämissen und Datenquellen wurden erläutert.
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