In der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind Art und Maß der möglichen Bebauung (bauliche Nutzung) eines Grundstücks festgelegt. In Bauleitplänen für bestimmte Grundstücke wird genau definiert, welche Bauweise erlaubt ist und wie viel der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen. Die Baunutzungsverordnung setzt somit den Rahmen für die Bebauung des Grundstücks. Vor dem Kauf sollten Sie sich im Bebauungsplan, der auf der BauNVO basiert, informieren, ob Sie auf dem betreffenden Grundstück Ihre Vorstellungen verwirklichen können.
Was versteht man unter Art der baulichen Nutzung?
Welche Art der baulichen Nutzung gestattet ist, gehört zu den wichtigsten Festlegungen innerhalb des Bebauungsplans. Die Art der Bebauung zu normieren, gehört laut Paragraf 30 I Baugesetzbuch (BauGB) zu den unabdingbaren Voraussetzungen, die ein Bebauungsplan erfüllen muss. Im Flächennutzungsplan werden lediglich Bauflächen ausgewiesen, die im Hinblick auf die bauliche Nutzung nur allgemein festgelegt werden. Der Bebauungsplan weist Baugebiete aus, wobei jedes Baugebiet als eingegrenzter Bereich definiert ist. Bauvorhaben werden in Deutschland nur dann genehmigt, wenn die Art der geplanten baulichen Nutzung mit dem Bebauungsplan konform läuft.
Was versteht man unter Maß der baulichen Nutzung?
Das Maß der baulichen Nutzung gibt an, in welchen Bereichen das Grundstück bebaut werden darf und welche Richt- oder Mindestwerte für das Grundstück gelten. Man darf also nicht auf jedem Grundstück eine zweigeschossige Stadtvilla errichten. Zudem muss man auch im Hinblick auf die Größe des Gebäudes und die Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken und Straßen die Festlegungen in der BauNVO einhalten.
Was regelt die Baunutzungsverordnung?
In der BauNVO ist genau geregelt, wie das Grundstück bebaut werden darf. Ziel ist die Gewährleistung eines einheitlichen Siedlungscharakters. Aus diesem Grund wird in den aus den Flächennutzungsplänen abgeleiteten Bebauungsplänen ganz genau geregelt, wie man bauen darf:
- Nutzungsarten
- Höhe der Gebäude
- Grundflächenzahl (Relation bebauter Fläche zur Grundstücksfläche)
- Geschossflächenzahl (Größe der Geschossfläche in Relation zur Grundstücksfläche)
- in Gewerbe-, Industrie- und Sondergebieten die Baumassenzahl (maximaler Rauminhalt von Gebäuden)
- Zulässigkeit von Garagen, Stellplätzen
- Zulässigkeit von Gemeinschaftsanlagen
- Bauweise (offen oder geschlossen)
- Baulinien
- Baugrenzen
- Bebauungstiefen
- Gebietstypen (z. B. Wohn-, Misch-, Industrie-, Gewerbegebiete)
Wie liest man einen Bebauungsplan?
Um sich vor einem Grundstückskauf zu vergewissern, dass man auf dem betreffenden Grundstück sein Traumhaus bauen darf, sollte man sich im Bebauungsplan informieren. Dafür muss man sich ein wenig in die Bedeutung der kryptischen Abkürzungen einarbeiten. Dann ist es nicht schwierig, sich ein Bild davon zu machen, was erlaubt ist und wo die Grenzen sind.
In der BauNVO ist zum Beispiel festgelegt, ob Ihr Haus ein Sattel-, Pult-, Krüppelwalm- oder Flachdach haben darf. Es steht auch darin, ob Stadtvillen oder Blockhäuser erlaubt sind und meist sogar, welche Farbe die Fassade und das Dach haben dürfen. Diese Festlegungen setzen den Bauherren Grenzen, wenn es darum geht, individuelle Vorstellungen zu realisieren.
Wann gilt welche Baunutzungsverordnung?
Die ursprüngliche Fassung der BauNVO wurde am 26. Juni 1962 erlassen und immer wieder ergänzt oder aktualisiert. Die letzte Neufassung erfolgte am 21. November 2017. Für jedes Grundstück ist die Fassung der Baunutzungsverordnung anzuwenden, die an dem Tag, als der Bauleitplan öffentlich ausgelegt wurde, Gültigkeit hatte.
Was geschieht beim Verstoß gegen die BauNVO?
Die Einhaltung der baurechtlichen Normen wird durch die Bauaufsichtsbehörden überprüft, welche über umfangreiche Eingriffsbefugnisse verfügen, um die Normen durchzusetzen. Wer beim Bau seines Hauses gegen die Normen der BauNVO verstößt, muss damit rechnen, dass die Bauaufsichtsbehörde Maßnahmen anordnet, um eine baurechtskonforme Bauweise durchzusetzen. Zu diesem Zweck wird ein Verwaltungsakt erlassen, der folgende Konsequenzen haben kann:
- Stilllegung
- Nutzungsuntersagung
- Beseitigung
Welchen Einfluss hat die BauNVO auf den Immobilienwert?
Die Baunutzungsverordnung reglementiert die Möglichkeiten der baulichen Nutzung. Sind diese Möglichkeiten für ein konkretes Grundstück oder ein Gebäude stark begrenzt, hat das einen negativen Einfluss auf den Immobilienwert. Es wird schwieriger, ein Haus zu verkaufen, das baulich nicht verändert werden darf. Und auch ein Grundstück, das nur eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten bietet, wird einen geringeren Kaufpreis erzielen als eines, das potentiellen Bauherren mehr Möglichkeiten bietet.
Immobilienwert errechnen: Kenntnis der BauNVO erforderlich?
Da die Baunutzungsverordnung festlegt, wie ein Gebäude gebaut wird und welche Größe es haben darf, hat sie einen Einfluss auf den Immobilienwert. In der BauNVO ist auch beschrieben, ob Möglichkeiten zur Erweiterung durch Anbauten bestehen oder ob man auf dem Grundstück weitere bauliche Anlagen errichten kann. Generell gilt, dass der Wert einer Immobilie steigt, wenn sie möglichst viele Nutzungsmöglichkeiten bietet. Sind nur wenige Nutzungen zulässig, ist auch der Kreis an Kaufinteressenten geringer, sodass der Immobilienwert sinkt.
Um einen verlässlichen Verkehrswert zu berechnen, muss der Immobiliengutachter also auch die Regelungen der Baunutzungsverordnung einbeziehen. Der Immobiliensachverständige benötigt viel Erfahrung und Expertise, um alle rechtlichen Aspekte korrekt bei der Immobilienbewertung zu berücksichtigen. Das ist ein Faktor, der dafür spricht, einen Experten mit der Immobilienbewertung zu beauftragen.
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