Bei einer Vermietung an Angehörige sollten Sie einiges bedenken, um keine steuerlichen Nachteile zu erleiden. Wenn Sie eine Wohnung vermieten möchten, liegt es nahe, Angehörige als Mieter auszuwählen, denn damit sind für beide Seiten Vorteile verbunden. Als Vermieter kann man davon ausgehen, dass die Wohnung pfleglich behandelt wird. Und auch im Hinblick auf die Zahlung der Miete sind keine Probleme zu erwarten. Das wird wiederum damit honoriert, dass man den Angehörigen finanziell entgegenkommt und nur eine relativ niedrige Miete verlangt.
Warum ist die ortsübliche Vergleichsmiete relevant?
Hinsichtlich der Festlegung der Miete ist man bei der Vermietung an Angehörige meist großzügiger und verlangt eine vergleichsweise niedrige Miete. Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften und sind somit für die Berechnung der Einkommenssteuer relevant. Andererseits kann man die Ausgaben für die vermietete Wohnung als Werbungskosten geltend machen. Das ist aber nur dann in voller Höhe möglich, wenn bei der Vermietung an Angehörige eine Miete vereinbart wird, die mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt.
Sollten Sie eine Wohnung vermieten und dafür weniger als diese 66 Prozent der Vergleichsmiete verlangen, können die Werbungskosten nur anteilig geltend gemacht werden. Bei einer Vermietung an Angehörige zum Nulltarif kann man dementsprechend gar keine Werbungskosten für die Mietwohnung in der Steuererklärung angeben.
Steuerliche Auswirkungen der Vermietung an Angehörige
Als Eigentümer von Immobilien muss man einiges bei der Steuererklärung beachten. Mieteinnahmen erhöhen das Einkommen und müssen somit versteuert werden. Allerdings dürfen Kosten, die im Zusammenhang mit diesen Einnahmen stehen, in voller Höhe als Werbungskosten von den Gesamteinnahmen abgezogen werden. Zu diesen Werbungskosten für Mietwohnungen gehören:
- laufende Kosten für die Immobilie
- Zinszahlungen für Immobilienkredite
- Abschreibungen
- Kosten für Modernisierungen und Sanierungen
Wohnung vermieten: der Einfluss der Werbungskosten auf die Einkommenssteuer
Sind die Werbungskosten für die Immobilie sehr hoch, kann sich insgesamt sogar ein Verlust für diese Einkommensart ergeben. Dann spart der Immobilieneigentümer sogar Einkommenssteuern. Aufgrund der Abschreibung ist es möglich, einen Gewinn aus der Vermietung zu erzielen und diesen rechnerisch zu einem Verlust werden zu lassen.
Im Regelfall kann man pro Jahr zwei Prozent der Baukosten als Abschreibung steuerlich geltend machen. Der Grundstückswert wird bei dieser Betrachtung herausgerechnet. Die Abschreibung ist ein fiktiver Wert, der keinen direkten Einfluss auf den Kontostand hat und trotzdem die Steuerlast senkt. Denn Abschreibungen werden steuerlich wie Kosten behandelt.
Es ist sehr wahrscheinlich, dass man eine niedrige Miete verlangt, wenn man an Verwandte die Wohnung vermieten möchte. Aufgrund der Werbungskosten ist es also für Eigentümer von Immobilien möglich, trotz vorhandener Mieteinnahmen sogar Einkommenssteuern zu sparen. Deshalb wurde die Regelung eingeführt, dass die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen muss, um Werbungskosten in voller Höhe anzurechnen.
Wie wird die ortsübliche Miete berechnet?
Für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird die Warmmiete herangezogen, bei der Nebenkosten wie Strom-, Wasser- und Heizungskosten berücksichtigt werden. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die ortsübliche Miete zu berechnen:
- Anwendung des Mietspiegels
- Durchschnittswert aus drei Mieten vergleichbarer Wohnungen
- Gutachten eines Immobiliensachverständigen
- Mieten aus Vermietungsportalen
- Mietspiegel der Nachbargemeinde
Wohnung vermieten an Freunde: Gelten andere Regeln?
In welchem verwandtschaftlichen Verhältnis die Mieter zum Vermieter stehen oder ob gar keine Verwandtschaft besteht, ist unerheblich. Die 66-Prozent-Regel gilt auch dann, wenn Sie an Freunde eine Wohnung vermieten. Wichtig ist jedoch, immer einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen, aus dem alle vereinbarten Modalitäten hervorgehen.
Wohnung vermieten: Gibt es eine Mindestmiete?
Einen Mietvertrag abzuschließen, fällt unter den Bereich der Vertragsfreiheit, sodass es keine gesetzlich vorgeschriebene Mindestmiete gibt. Unterschreitet die Miete jedoch die 66-Prozent-Marke, können die Werbungskosten nur anteilig angerechnet werden.
Welche Regelungen gelten für Ferienwohnungen?
Um die Werbungskosten für Ferienwohnungen steuerlich geltend zu machen, muss die Absicht nachgewiesen werden, dass man mit der Ferienwohnung Gewinne erzielen will. Eine selbst genutzte Ferienwohnung nur gelegentlich zu vermieten und dann in der Steuererklärung die Kosten für diese Wohnung als Werbungskosten abzusetzen, ist nicht möglich.
Außerdem sollte die Ferienwohnung mindestens zu 75 Prozent ausgebucht sein, wobei die Übernachtungszahlen vergleichbarer Ferienwohnungen als Maßstab herangezogen werden. Teilweise verlangen Finanzämter eine Ertragsprognose, die darlegt, dass für die nächsten 30 Jahre mit einem Mietüberschuss gerechnet werden kann.
Wird eine unentgeltliche Vermietung als Schenkung betrachtet?
Aufgrund der Vertragsfreiheit ist es prinzipiell möglich, Verwandten oder auch Freunden völlig mietfrei eine Wohnung zu überlassen. In diesem Fall werden weder Einkünfte in die Steuererklärung einbezogen noch Werbungskosten angerechnet. Gerichte betrachten die Vermietung an Angehörige überwiegend nicht als Schenkung, sodass auch keine Schenkungssteuer anfällt. Es gibt jedoch bislang keine eindeutige Rechtsprechung zu dieser Problematik.
Einfluss der Vermietung an Angehörige auf den Immobilienwert
Wenn Sie an Verwandte eine Wohnung vermieten, hat das zunächst keinen Einfluss auf den Immobilienwert. Bestehen allerdings langfristige Mietverträge, kann sich das bei einem geplanten Verkauf negativ auf den Wert der Immobilie auswirken. Denn die Nutzungsmöglichkeiten für den Käufer sind dadurch eingeschränkt.
Wird das Ertragswertverfahren bei der Ermittlung des Verkehrswerts angewandt, weil die Immobilie als Mietobjekt gekauft wird, fließt die Höhe der Miete als Kriterium ein. Dabei wird allerdings die ortsübliche Miete und nicht die tatsächlich bezahlte Miete berücksichtigt.
Vermietung an Angehörige: Möglichkeit der Steuerersparnis
An Angehörige eine Wohnung zu vermieten, bietet also Möglichkeiten der Steuerersparnis. Das ist dann der Fall, wenn die Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen und sich somit ein Verlust statt eines Gewinns ergibt. Berechnet man allerdings weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Werbungskosten nur anteilig in der Steuererklärung geltend gemacht werden.
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