Produktionsimmobilien werden vom produzierenden Gewerbe genutzt und sind für sie elementar. Sie dienen in erster Linie der Produktion und lassen sich je nach Bedarf des Unternehmens mit anderen Immobilienkategorien kombinieren. Das produzierende Gewerbe ist auf Immobilien angewiesen. Doch nicht nur für Unternehmen dieses Bereichs sind Produktionsimmobilien interessant, sondern mitunter auch für Anleger. Immer mehr Anleger haben Produktionsimmobilien als Investment für sich entdeckt. Doch diese spezielle Art von Unternehmensimmobilien bieten nicht nur Chancen, sondern auch Risiken. Durch eine professionelle Bewertung der Gewerbeobjekte lassen sich diese reduzieren.
Was sind Produktionsimmobilien?
Produktionsimmobilien zählen zu den Unternehmensimmobilien, die im internationalen Kontext auch als Light Industrial bezeichnet werden. Diese nehmen innerhalb der Gewerbeimmobilien den größten Anteil ein. Zu den Unternehmensimmobilien zählen neben Produktionsimmobilien auch Transformationsimmobilien, Gewerbeparks und Logistikimmobilien.
Produktionsimmobilien werden in der Regel vom verarbeitenden Gewerbe genutzt, welches im Gegensatz zu industriellen Unternehmen als nicht-störend eingestuft wird. Dementsprechend beinhalten sie keine Flächen von industriellen Unternehmen, die über hohe Emissionsbelastungen verfügen. Charakteristisch für Produktionsimmobilien ist, dass sie häufig über kleine Büroflächen verfügen. Sie können aber auch mit kleinen Anteilen an Lagerflächen und Gewerbehallen ausgestattet sein. Nicht selten werden sie von mehreren Unternehmen genutzt. Produktionsimmobilien sind auf gute Standortbedingungen angewiesen und sind oftmals in modernen Standortclustern zu finden. Sie können aber auch Bestandteil von Transformationsimmobilien sein. Dabei handelt es sich um umgenutzte Gewerbeliegenschaften, die eine Mischnutzung erlauben, beispielsweise von Produktionsflächen und Lagerhallen oder sie werden teilweise als Logistikimmobilien genutzt. Oftmals befinden sich Transformationsimmobilien in attraktiver innerstädtischer Lage und verfügen über eine gute Anbindung. Deshalb sind sie für viele Arten von Unternehmen interessant, die auf eine mögliche Mischnutzung und gute Standortbedingungen angewiesen sind.
Für wen sind Produktionsimmobilien interessant?
Unternehmensimmobilien wie Produktions- und Logistikimmobilien sind in erster Linie für produzierende Unternehmen relevant. Sie wurden früher vorwiegend zur Eigennutzung verwendet. Dabei ist davon auszugehen, dass in der Vergangenheit rund 90 Prozent der Unternehmensimmobilien, zu welchen neben Produktionsimmobilien auch Lagerhallen, Logistikimmobilien und andere Spezialimmobilien zählen, von den Eigentümern selbst genutzt wurden. Doch viele Unternehmen nutzen mittlerweile verstärkt den Verkauf der Immobilien für eine verbesserte Liquidität. Sie verkaufen die Objekte oder auch nur Teile der Immobilien an Investoren und erhalten dadurch nicht nur freiwerdendes Kapital. Sie müssen auch keine Folgekosten in Form von Instandhaltungs- und Verwaltungskosten einplanen. Im Gegensatz dazu treten sie gegenüber den Investoren als Mieter auf.
Worin liegen die Vorteile des Verkaufs für produzierende Unternehmen?
Durch langfristige Mietverträge sichern sie sich ab und erhalten die Möglichkeit, die Objekte wie gewohnt weiterzunutzen. In diesem Zusammenhang wird auch von Sale-and-Rent-back-Transaktionen gesprochen. Diese Transaktionen unterscheiden sich vom regulären Immobilienleasing dahingehend, dass die Mieter nicht die Kosten der Instandhaltung übernehmen müssen. Dadurch werden produzierende Unternehmen entlastet und erhalten durch die Miete eine feste Kalkulationsgröße. Außerplanmäßige Ausgaben lassen sich durch die Anmietung vermeiden. In Krisenzeiten ist der Verkauf im Zuge von Sale-and-Rent-back-Transaktionen für Produktionsunternehmen häufig die einzige Möglichkeit, Liquiditätsengpässe zu vermeiden. Bieten Banken ihnen keine Kredite mehr an, erhalten sie durch den Verkauf und die anschließende Anmietung der Objekte die Möglichkeit, Kapital unabhängig von Kreditinstituten zu erhalten. Das verschafft ihnen den erforderlichen Freiraum, um beispielsweise Restrukturierungsmaßnahmen in die Wege zu leiten oder Wareneinkäufe zu tätigen und damit ihre Wettbewerbsfähigkeit sicherzustellen. Das Objekt dient dem Käufer als Sicherheit. Somit ist diese Art der Transaktion auch für jene Unternehmen geeignet, denen aufgrund ihrer wirtschaftlichen Situation keine anderen Finanzierungsmöglichkeiten mehr zur Verfügung stehen.
Wie entwickelte sich die Nachfrage nach Produktionsimmobilien?
Für die Immobilienwirtschaft nehmen Produktionsimmobilien einen immer wichtigeren Stellenwert ein. Während sie in der früheren Zeit kaum beachtet wurden, sorgt das veränderte Marktgeschehen für eine höhere Nachfrage. Diese kommt nicht nur durch die Nachfrage produzierender Unternehmen zustande. Insbesondere institutionelle Anleger wie Asset- und Fondsmanager oder Immobiliengesellschaften interessieren sich zunehmend für Industrie- und Produktionsimmobilien als Anlageobjekte. Allein innerhalb der letzten fünf Jahre stieg das Transaktionsvolumen dieser speziellen Assetklasse an. Im Gegensatz zu Büroobjekten zeigte sich bei Produktionsimmobilien, dass sie auch in Krisenzeiten unverzichtbar sind. Denn die Auslagerung in das Home-Office ist bei Objekten dieser Art nicht möglich.
Was beeinflusst die Profitabilität von Produktionsimmobilien?
Im Gegensatz zu Einzelhandels- und Büroimmobilien werden Produktionsimmobilien in der Regel zu bedeutend günstigeren Preisen gehandelt. Durch geringere Ankaufspreise lassen sich höhere Ausschüttungsrenditen realisieren. Jedoch müssen Anleger bei Gewerbeimmobilien dieser Art die speziellen Risiken beachten. Anders als bei Lagerhallen oder Gewerbehallen kommt es bei Produktionsimmobilien stärker auf eine gute Anbindung an die überregionale Infrastruktur sowie eine sichere Energieversorgung an. Dementsprechend sollten Anleger die jeweiligen Standortbedingungen beachten. Optimale Standortbedingungen finden Anleger oftmals in Städten wie Frankfurt am Main vor. Viele Unternehmen, die auf Produktionsimmobilien angewiesen sind, produzieren nicht nur für den regionalen Markt, sondern sie exportieren. Für sie sind Faktoren wie die Verkehrsanbindung in das In- und Ausland entscheidend.
Darüber hinaus müssen Unternehmen des produzierenden Gewerbes in der Regel spezielle Anforderungen an den Explosions-, Brand- und Umweltschutz beachten. Dementsprechend individuell sind Produktionsimmobilien häufig auf die Ansprüche und Anforderungen des jeweiligen Unternehmens angepasst. Das kann sich bei einem Wechsel des Mieters als einschneidender Kostenfaktor erweisen, der sich maßgeblich darauf auswirkt, wie die jeweiligen Gewerbeimmobilien zu bewerten sind. Eine Absicherung in diesem Bereich ist möglich, indem bereits beim Kaufpreis auf die Weiterverwendung und etwaige Kosten für eine Umgestaltung geachtet werden.
Welche Renditemöglichkeiten sind bei Produktionsimmobilien zu erwarten?
An den vorgenannten Faktoren zeigt sich, wie komplex sich die Bewertung gewerblicher Immobilien gestaltet. Es bedarf Fachwissen, um eine marktgerechte Bewertung für Mieter und Investoren durchführen zu können. Zu den entscheidenden Faktoren für die Renditemöglichkeiten von Produktionsimmobilien zählen insbesondere:
- die Bonität des Mieters
- die Lage und die Standortbedingungen
- die Restmietvertragslaufzeit
- die Drittvermietungsfähigkeit
- die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten
Im Jahre 2020 konnten für Produktionsimmobilien durchschnittliche Mieten in Höhe von 9,10 Euro je Quadratmeter erzielt werden. Die Rendite für Produktionsimmobilien lag im gleichen Zeitraum bei durchschnittlichen 5,5 Prozent. Die Renditemöglichkeiten hängen zudem vom jeweiligen Liegenschaftszins ab. Für Frankfurt am Main lagen dieser laut dem Immobilienmarktbericht im Jahre 2021, in Abhängigkeit von der Nutzungsart und der jeweiligen Richtwertzonennummer, beispielsweise zwischen 2,75 und 6,25 Prozent.
