Ab 2025 soll in Deutschland ein neues Grundsteuergesetz in Kraft treten. Die Neuregelung ist komplex und stellt Eigentümer und Eigentümerinnen vor eine zeitintensive Aufgabe, denn sie müssen der Finanzbehörde auf digitalem Weg eine Vielzahl an Daten übermitteln. Für wen wird die Grundsteuer teuer? Bis wann müssen Immobilienbesitzer die Steuererklärung ausfüllen? Unser Team von Ruof Immobilienbewertung hat detaillierte Informationen zu den Themen Grundsteuerreform und Grundsteuererklärung für Sie zusammengefasst.
Warum ist die Grundsteuerreform notwendig geworden?
Nach zähem Ringen stimmte der Bundestag im Einklang mit den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts und der Länder der aktuellen Grundsteuerreform zu. Damit hat die deutsche Bundesregierung beschlossen, dass rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland auf den Stichtag 1. Januar 2022 einer Neubewertung unterliegen. Nach dem neuen Grundsteuergesetz müssen Immobilienbesitzer die Abgaben mit Beginn des Jahres 2025 leisten. Das Bundesfinanzministerium bezeichnet die Grundsteuer als faire, verfassungskonforme und unbürokratische Maßnahme, die keine Erhöhung des Steueraufkommens nach sich zieht. Bis dato fußte die Berechnung für Gebäude und unbebaute Grundstücke auf Jahrzehnte alten Grundstücksdaten, den sogenannten Einheitswerten.
Das Bundesverfassungsgericht verwarf diese Vorgehensweise 2018 und verfügte bis Ende 2019 eine gesetzliche Neuregelung der Grundsteuer. Aufgrund der darauf folgenden Reform hat der bisherige Einheitswert als Berechnungsbasis zum 1. Januar 2025 keine Gültigkeit mehr. Die meisten Bundesländer schließen sich dem gängigen Bundesmodell an. Hier spielen künftig Bodenrichtwerte, Mietpreise, Baujahr und Gebäudeart eine wichtige Rolle. Notwendig geworden ist die Grundsteuerreform, weil die rechnerischen Ergebnisse der Erhebungen die tatsächliche Entwicklung der Wertverhältnisse nicht mehr ausreichend reflektieren. Aus dem Gesetzespaket für ein neues Grundsteuergesetz gehen drei Gesetzentwürfe hervor:
- „Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Artikel 72, 105 und 125b)“
- „Reformgesetz des Grundsteuer- und Bewertungsrechts“
- „Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen
Grundstücken für die Bebauung“
Was genau wurde für die neue Grundsteuer beschlossen?
Das Motiv für die Erarbeitung eines neuen Grundsteuergesetzes ist, für mehr Gerechtigkeit bei der Verteilung der Abgaben zu sorgen und den Gemeinden bundesweit als zuverlässige Finanzierungsquelle zu dienen. Doch die Neuregelungen liegen vielen Menschen schwer auf der Seele, denn wer Eigentum besitzt, muss seit dem 1. Juli 2022 bis spätestens 31. Oktober 2022 die Grundsteuererklärung beim Finanzamt abgeben (NEU: Die Frist wurde von Finanzminister Christian Lindner (FDP) bis 31.01.2023 verlängert.). Vorrangig soll die Grundsteuerreform das Bewertungs- und Steuerrecht verfassungsfest und möglichst einfach gestalten. Die neue Beurteilung von Grundstücken vollzieht sich erstmals zum 1. Januar 2022 und berücksichtigt die zu diesem Zeitpunkt bestehenden Verhältnisse. Erhoben wird die Grundsteuer auf Basis des neuen Grundsteuergesetzes ab 1. Januar 2025. Zum Einsatz kommt weiterhin das dreistufige System: Berechnung anhand der Grundstücksdaten, von den Kommunen bestimmter Hebesatz und bundeseinheitlich festgelegter Steuermessbetrag.
Durch eine Absenkung der Steuermesszahl soll ein heftiger Anstieg der Grundsteuer vermieden werden. Für baureife, ungenutzte Grundstücke können die Gemeinden ab 2025 einen gesonderten Hebesatz festlegen. Das Instrument hierfür ist die neu eingeführte Grundsteuer C (unbebaute Grundstücke). Diese neben A (agrarisch) und B (baulich) dritte Variante hat zum Ziel, die Bautätigkeit zu beleben, Spekulationen zu verhindern und insbesondere dem hohen Wohnraumbedarf entgegenzuwirken, da es vielerorts unbebaute und brachliegende Grundstücksflächen gibt. Überdies soll eine Änderung des Grundgesetzes erfolgen, damit die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz des Bundes uneingeschränkt erhalten bleibt.
Wer muss die Grundsteuer zahlen und für wen wird es teuer?
Die Grundsteuer orientiert sich an der Bebauung und am Grundstückswert, nicht an erzielten Einnahmen, wie es bei der Gewerbesteuer der Fall ist. Jährlich quartalsweise bezahlen müssen die Grundsteuer Privatpersonen und Unternehmen, die über Eigentum in Form von Grundstücken einschließlich Wohnungen, Bauflächen oder Gewerbeobjekten verfügen. Daneben sind in der Grundsteuererklärung Betriebe der Land -und Forstwirtschaft sowie Flurstücke anzugeben. Beim neuen Grundsteuergesetz ist es unerheblich, ob der Grundbesitz eine bebaute oder nicht-bebaute Fläche zum Gegenstand hat. Das Grundsteuerportfolio ist breit gefächert und umfasst zahlreiche Konstellationen, was die Nutzungsart von Grund und Boden und des Bewohnens angeht – gleich ob Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Gewerbeimmobilie.
Wer nach der Grundsteuerreform 2022 mehr bezahlen muss, kann nicht allgemeingültig beantwortet werden. Eine Richtung lässt sich dennoch erkennen. Teurer wird es voraussichtlich für Haus- und Grundbesitzende in Großstädten wie Stuttgart, Hamburg oder Berlin, denn die tatsächlichen Immobilienpreise in lukrativen Gegenden können stark von den alten Grundstücksdaten abweichen. Eventuell müssen auch Eigentümer von Einfamilienhäusern tiefer in die Tasche greifen, denn ihre Grundstücke werden einer deutlich höheren Bewertung unterzogen. Auch Besitzer unbebauter Flächen müssen, sofern ein erhöhter Hebesatz greift, mit einem Steueranstieg rechnen. Weniger Grundsteuer fällt vermutlich für Immobilien- und Grundstücksbesitzende in strukturell schwächer entwickelten Räumen und auf dem Land an.
Welche Daten brauche ich für die aktuelle Grundsteuerreform?
Ab 2025 hat in Deutschland das neue Grundsteuergesetz Rechtsgültigkeit. Seit Juli 2022 ist die Abgabe der Grundsteuererklärung für Hausbesitzerinnen und -besitzer verpflichtend. Zwar soll das staatliche Online-Portal Elster das Prozedere erleichtern, doch ungeachtet der technischen Probleme bei der Software, wirft das Ausfüllen der Formulare etliche Fragen auf. Welche Angaben benötige ich? In welchen Dokumenten sind diese zu finden? Wo kann ich fehlende Werte einholen? Wir geben Ihnen einen kurzen Überblick über die wichtigsten Daten zur Anfertigung der Feststellungserklärung. Laut Bundesfinanzministerium gehen dank der Grundsteuerreform nur noch wenige Parameter in die Berechnung ein. Für die Erhebung der Grundsteuer bei Wohngrundstücken sind das fünf Konstanten:
- Bodenrichtwert
- Nutz-/Wohnfläche
- Fläche des Grundstücks
- Alter des Gebäudes
- Art der Immobilie
Angaben zur Flurstücksnummer und zur Gemarkung lassen sich dem Grundbuchauszug entnehmen. Jedes Flurstück bezeichnet ein eigenes Grundstück, es ist jedoch auch möglich, dass der gesamte Grundbesitz mehrere Flurstücke einbezieht. In der Grundsteuererklärung müssen alle Stücke innerhalb einer Flur gesondert aufgeführt werden. Welche Daten im Detail angegeben werden müssen, hängt davon ab, in welchem Bundesland der Steuerpflichtige lebt. Länder, die der Regelung der Grundsteuerreform des Bundes angeschlossen sind, fordern neben den fünf Hauptparametern weitere Angaben:
- Nutzungsart (Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft)
- Aktenzeichen des Einheitswerts
- Besitzverhältnisse
- Anzahl kleiner, mittlerer und großer Wohnungen
Was muss bei Gewerbeimmobilien beachtet werden?
Das ab 2025 greifende neue Grundsteuergesetz sieht neben der Feststellungserklärung für Privateigentum ein eigenes Bewertungssystem für Gewerbeimmobilien vor. Die aus der Grundsteuerreform resultierenden Regelungen decken ganz, gemischt oder teilweise gewerblich genutztes Eigentum ab. Hierzu zählen Bürogebäude, Geschäftsgrundstücke und sonstige bebaute Grundstücke, Flächen und Betriebe der Land -und Forstwirtschaft. Des Weiteren Institutionen und Unternehmen mit umfassendem Grundbesitz, beispielsweise Verkehrsbetriebe, Schulen und Kirchen. Auch bei Gewerbeimmobilien muss die Grundsteuererklärung zwischen 1. Juli und 31. Januar 2023 elektronisch an die Finanzbehörde gesendet werden. Bei der Berechnung des Grundsteuerwerts für gewerblich genutzte Grundstücke und Immobilien kommt nicht das Ertragswertverfahren, sondern das Sachwertverfahren zum Einsatz. Dieses ermittelt den Immobilienwert mittels Bodenrichtwert und Herstellungskosten der entsprechenden Gebäudeart.
Bei der Bewertung von land- und forstwirtschaftlich genutzten Betrieben wird das Ertragswertverfahren der Grundsteuer A in einer vereinfachten Form angewendet. Für Immobilienbesitzer, die ihr Eigentum verkaufen möchten, ob Haus oder Wohnung, verändert sich die Grundsteuer im Allgemeinen nicht, es sei denn, das Grundstück wurde in mehrere Einheiten zergliedert. Umfragen zeigen, dass viele Unternehmer sich noch nicht genügend auf die Grundsteuerreform vorbereitet haben. Gerade bei großem Immobilieneigentum ist es jedoch wichtig, rechtzeitig mit der Beschaffung der Daten zu beginnen. Unsere Expertinnen und Experten von der Ruof Immobilienbewertung raten dazu, die benötigten Grundstücksdaten beizeiten zu organisieren und digitalisiert bereitzustellen.
Was passiert wenn ich die Grundsteuererklärung nicht abgebe?
Am 31. Januar 2023 läuft nun die Frist zur Einreichung der Grundsteuererklärung nach den neuen Regelungen aus. Bis dahin müssen Eigentümerinnen und Eigentümer die Formulare in Elster authentifiziert ausfüllen und abschicken. Eine Abgabe in Papierform ist nur zulässig, wenn ein besonders gelagerter Ausnahmefall vorliegt. Wer keine oder falsche Angaben macht beziehungsweise die Erklärung nicht bis Ende Oktober abgibt, muss sich auf Sanktionen seitens der Behörden einstellen. Das zuständige Finanzamt verschickt zunächst Mahnschreiben, die Grundstücksbesitzer an die Abgabepflicht erinnern und eine neue Erklärungsfrist setzen.
Steuerpflichtigen Privat- und Gewerbeeigentümern drohen Säumniszuschläge für jeden angefangenen Monat der Verspätung. Diese Verspätungsaufschläge entheben nicht von der Verpflichtung, die Grundsteuererklärung frühestmöglich nachzuschicken. Doch die Grundsteuerreform zeigt sich vielschichtig. Laut Informationen des Bundesfinanzministeriums ist die Anzahl der eingegangenen Erklärungen fortdauernd gering. Finanzminister Christian Lindner (FDP) plädierte deshalb dafür, die Abgabefrist für die Grundsteuererklärung über den 31. Oktober hinaus bis Ende Januar 2023 zu verlängern, um Grundstücksbesitzern, Steuerberatern und Finanzämtern mehr Zeit einzuräumen. Zuständig seien jedoch die Bundesländer. Lindner hatte seinen Länderkollegen angeboten, sich auf eine „gemeinsame Frist“ über einen „überschaubaren Zeitraum“ zu einigen.
Benötige ich für Grundsteuerreform eine Immobilienbewertung?
Das auf den Weg gebrachte neue Grundsteuergesetz besitzt zwar erst ab 2025 Gültigkeit, doch schon während der Umstellung müssen Immobilien- und Grundstücksinhaber handeln. Viele Menschen durchschauen das Vorgehen im Zuge der Grundsteuerreform nur schwer, alleine schon, weil nicht alle Länder die Vorgaben zur Steuerberechnung am Bundesmodell festgemacht haben. Für die Grundsteuererklärung verlangt der Fiskus jede Menge Daten, eine Immobilienbewertung ist hingegen nicht nötig.
Es gibt allerdings Gründe, die für eine fundierte und marktkonforme Bewertung eines Objekts sprechen. Das kann ein Verkauf einer Immobilie ebenso sein wie ein Erbe, eine Eigentumsübertragung oder eine Scheidung. Natürlich ist es immer gut zu wissen, welchen aktuellen Marktwert eine Immobilie hat – ganz gleich, ob für eine vollständige Vermögensaufstellung, im Verlauf einer Schenkung oder für eine allumfassende Aussage über den Verkehrswert in Zusammenhang mit dem neuen Grundsteuergesetz. So kann es sich beispielsweise lohnen, eine professionelle Immobilienbewertung vornehmen zu lassen, um die Steuerlast zu mindern, wenn das Finanzamt den Immobilienwert zu hoch einschätzt. Die qualifizierten Sachverständigen von Ruof Immobilienbewertung nehmen sich gerne Zeit für ein unverbindliches und ausführliches Beratungsgespräch per Telefon oder persönlich vor Ort.
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