Der Hebesatz zur Grundsteuer ist für Eigentümer eine wichtige Größe. Anhand des Hebesatzes errechnet sich, wie hoch die zu zahlende Grundsteuer ist. Diese Grundsteuer muss zunächst von jedem Grundstückseigentümer jährlich gezahlt werden. Jedoch ist die Höhe des Hebesatzes und der Grundsteuer nicht überall gleich, sondern unterscheidet sich regional teils sehr stark voneinander. Deshalb kann es sich im Einzelfall lohnen, beim Kauf oder Bau auf den Hebesatz zu achten. Dieser Faktor trägt maßgeblich dazu bei, ob die Steuerlast aus der Grundsteuer für Eigentümer gering oder hoch ausfällt.
Welche Bedeutung hat der Grundsteuer-Hebesatz?
Ein Hebesatz ist ein wichtiger Faktor zur Berechnung von Steuern. In Deutschland gibt es dazu gleich mehrere Hebesätze, die zur Ermittlung der Grundsteuer sowie auch zur Gewerbesteuer relevant sind. So gibt es zunächst die beiden Grundsteuer-Hebesätze A und B sowie einen weiteren Hebesatz, der speziell zur Berechnung der Gewerbesteuer relevant ist. Der Grundsteuer-Hebesatz A dient der Berechnung der Grundsteuer von Grundstücken, die land- und forstwirtschaftlich genutzt werden. Für die meisten Grundstückseigentümer ist hingegen der Hebesatz B eine entscheidende Größe. Dieser dient der Berechnung von allen weiteren Grundstücken und damit auch jenen, die privat, beispielsweise für das selbst genutzte oder vermietete Wohnhaus genutzt werden.
Wer legt die Höhe des Hebesatzes für die Grundsteuer fest?
Zuständig für die Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer ist die Gemeinde, in welcher das Grundstück liegt. Den Steuermessbetrag sowie den Einheitswert legen hingegen das Lagefinanzamt fest. Zuständig ist somit jenes Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück fällt.
Jede einzelne Gemeinde hat gemäß Artikel 28, Absatz 2, Satz 3 des Grundgesetzes das Recht, die Höhe des Hebesatzes zur Grundsteuer selbst festzulegen. Die Höhe wird in den kommunalen Haushaltssatzungen festgelegt. Diese gilt im Anschluss für jeweils ein Haushaltsjahr. Dementsprechend unterscheidet sich die Höhe der Hebesätze nicht nur von Gemeinde zu Gemeinde, sondern sie kann sich auch jährlich ändern. Dabei ist zu beachten, dass Änderungen hinsichtlich des Hebesatzes auch noch rückwirkend, bis zum Beginn des laufenden Kalenderjahres möglich sind. Die Höhe der jeweiligen Hebesätze kann direkt bei der jeweiligen Gemeinde erfragt werden. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, diese Daten dem Statistikportal von Bund und Ländern zu entnehmen.
Warum existieren Unterschiede in der Höhe der Hebesätze?
Angegeben wird der Hebesatz der Grundsteuer in Prozent. Wird der Hebesatz beispielsweise von einer Gemeinde mit 300 Prozent angegeben, bedeutet das für den Eigentümer, dass der Grundsteuermessbetrag mit 3 multipliziert werden muss. Je nach Gemeinde liegt diese Grundsteuermesszahl in der Regel zwischen 0 und über 1.000 Prozent. Daran zeigt sich, wie unterschiedlich der Hebesatz zur Grundsteuer in den einzelnen Gemeinden Deutschlands ausfällt.
Die Unterschiede der Hebesätze zeigen sich auch darin, dass sie nicht vergleichbar sind und die Höhe der Sätze keinem Schema folgt. So gibt es Großstädte mit sehr hohen Miet- und Immobilienpreisen, die einen vergleichsweise niedrigen oder moderaten Grundsteuer-Hebesatz festgelegt haben. In vielen Gemeinden liegt der Hebesatz zur Grundsteuer im dreistelligen Bereich. Jedoch gibt es auch durchaus Regionen, in denen ein Hebesatz von unter 100 Prozent angesetzt wird. Einige Gemeinden verzichten vollständig auf den Hebesatz zur Grundsteuer. Jedoch handelt es sich dabei um Ausnahmen. Nur sehr wenige Gemeinden in Deutschland haben sich dazu entschieden, den Hebesatz mit null Prozent anzugeben. Die Belastungen für Eigentümer sind in diesen Gemeinden dementsprechend gering. Nach der Gewerbe- und Einkommensteuer gilt die Grundsteuer als eine der größten Einnahmequellen. Die Gemeinden nehmen mit dieser einige Milliarden Euro jährlich ein. Eine Erhöhung wird oftmals dann angestrebt, wenn geringe Einnahmen, beispielsweise aus der Gewerbesteuer erzielt werden. Die Höhe des Steuerhebesatzes hat somit nichts mit sozialer Gerechtigkeit zu tun. In der Praxis zeigt sich sogar oftmals, dass jene Gemeinden, die über eine hohe Arbeitslosenquote verfügen und dementsprechend weniger Einnahmen aus der Gewerbesteuer verfügen, höhere Grundsteuer-Hebesätze aufweisen.
Wie hoch ist der Hebesatz zur Grundsteuer?
Laut den Daten des Statistischen Landesamtes existieren für das Jahr 2020 10.797 Kommunen in Deutschland, für welche Hebesätze der Grundsteuer gelten. In nur 23 Städten und Gemeinden wurde im Jahr 2020 ein Hebesatz zur Grundsteuer B von unter 200 berechnet. Mit 6.768 Kommunen berechnete ein Großteil einen Hebesatz B zwischen 300 und 399. Jedoch gab es auch 79 Städte und Gemeinden, in welchen ein Hebesatz von 700 und mehr angesetzt wurde. In Frankfurt am Main lag der Hebesatz zur Grundsteuer beispielsweise bei 500. Im Saarland liegt der Durchschnittswert im gleichen Zeitraum bei 485 Prozent. Damit liegt das Saarland unter dem Bundesdurchschnitt. Denn im Jahr 2020 lag dieser bei 543 Prozent. Damit stieg der Hebesatz zur Grundsteuer B in diesem Jahr nochmals um 5 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr an.
Kommunen mit hohen Hebesätzen zur Grundsteuer B
Der höchste Hebesatz für die Grundsteuer B wurde im Jahre 2020 in Lautertal (Oldenwald) mit 1.050 Prozent angesetzt. Zu den weiteren Städten und Gemeinden mit einem Hebesatz für die Grundsteuer B von mehr als 800 Prozent zählten beispielsweise Offenbach am Main mit 995 Prozent sowie Nauheim und Ringgau mit jeweils 960 Prozent. Darüber hinaus wurden auch in weiteren Städten und Gemeinden hohe Hebesätze veranschlagt. Das war beispielsweise der Fall in Witten mit 910 Prozent, in Mühlheim an der Ruhr mit 890 Prozent oder in Schwerte mit 880 Prozent. Auch in Städten wie Duisburg, Castrop-Rauxel oder Unna lagen die Prozentsätze über 800 Prozent. Auch in Berlin lag der Hebesatz bei 810 Prozent, während dieser in Hamburg bei 540 Prozent lag und damit eher dem Bundesdurchschnitt entsprach.
Die meisten Kommunen, welche die höchsten Hebesätze aufwiesen, befanden sich in Nordrhein-Westfalen. Weitere waren in Hessen und eine weitere in Baden-Württemberg zu finden. Die steuerliche Belastung durch die Grundsteuer B ist in den Bundesländern somit sehr unterschiedlich aufgeteilt.
Kommunen mit niedrigen Hebesätzen zur Grundsteuer B
Städte und Gemeinden mit vergleichsweise niedrigen Hebesätzen für die Grundsteuer B sind:
- Christinenthal (Schleswig-Holstein) 45 Prozent
- Gorleben (Niedersachsen) 250 Prozent
- Verl (Nordrhein-Westfalen) 190 Prozent
- Eschborn, Stadt (Hessen) 140 Prozent
- Ingelheim am Rhein (Rheinland-Pfalz) 80 Prozent
- Büsingen am Hochrhein (Baden-Württemberg) 1 Prozent
- Grundremmingen (Bayern) 150 Prozent
- Perl (Saarland) 320 Prozent
- Breydin (Brandenburg) 300 Prozent
- Altendorf (Mecklenburg-Vorpommern) 300 Prozent
- Heidersorf (Sachsen) 350 Prozent
- Kuhfelde (Sachsen-Anhalt) 300 Prozent
- Kirchgandern (Thüringen) 200 Prozent
Zugleich haben sich auch einige Städte und Gemeinden noch dazu entschieden, den Hebesatz nicht zu erhöhen und diesen mit null Prozent anzusetzen. Das gilt unter anderem für die Kommunen Bergenhausen, Rayerschied und Riegenroth in Rheinland-Pfalz oder für Hillgroven und Südermarsch in Schleswig-Holstein. Allerdings handelte es sich bei diesen um vergleichsweise kleine Kommunen.
Wie berechnet sich die Grundsteuer?
Um mittels des Grundsteuer-Hebesatzes die Grundsteuer zu ermitteln wird der jeweilige Steuerhebesatz mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert. Der Grundsteuermessbetrag wird von der Finanzbehörde festgelegt. Das Ergebnis der Berechnung ist die Grundsteuer. Diese muss jeder Eigentümer einmal im Jahr als Steuer abführen.
Für eine detaillierte Berechnung muss zunächst der Einheitswert feststehen. Der Einheitswert dient als Bemessungsgrundlage für Steuern und Abgaben. Das zuständige Finanzamt stellt jedem Eigentümer einen Einheitswertbescheid aus, in welchem der Einheitswert festgelegt wurde. Dieser Einheitswert muss mit der sogenannten Grundsteuermesszahl multipliziert werden. Diese Messzahl ist gesetzlich festgelegt und ist in den neuen Bundesländern Ostdeutschlands etwas höher als in den alten Bundesländern. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag, welcher mit dem Hebesatz multipliziert wird. Dementsprechend wirkt sich der Hebesatz maßgeblich auf die Höhe der Grundsteuer aus. Ein geringer Hebesatz führt zu einer niedrigen Grundschuld und ein hoher Hebesatz ist verantwortlich für hohe Grundsteuerlasten für Eigentümer.
Mit folgendem Berechnungsschema lässt sich die Grundsteuerschuld ermitteln:
- Der Einheitswert wird ermittelt: Die Daten befinden sich im Bescheid über den Einheitswert.
- Der Steuermessbetrag wird aus dem Einheitswert, multipliziert mit der Steuermesszahl ermittelt: Dieser Wert befindet sich im Bescheid über den Grundsteuermessbetrag.
- Die Grundsteuer wird aus dem Steuermessbetrag, multipliziert mit dem Hebesatz ermittelt. Dieser Betrag wird im Bescheid über den Grundsteuermessbetrag aufgeführt.
Welche Auswirkungen hat die Neuregelung der Grundsteuer?
Im Jahre 2025 tritt die sogenannte Grundsteuer-Novelle in Kraft. Durch diese Neuregelung wird die Grundsteuer in der Zukunft anders berechnet. Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz erhalten die Bundesländer mehr Möglichkeiten, Einfluss auf die Gestaltung der Grundsteuer auszuüben.
Mit der Grundsteuer-Reform sollen Steuer-Ungerechtigkeiten beseitigt werden. Denn der in Praxis kommt es häufig vor, dass selbst benachbarte Grundstücke unterschiedlich bewertet werden. Darüber hinaus wird mit der Neuregelung auch eine neue Grundstücksart eingeführt. Ab dem Jahre 2025 gilt für baureife Grundstücke die Grundsteuer C. Diese Grundstücke sollen einer höheren Besteuerung unterliegen. Dadurch sollen Spekulationen erschwert werden.
Mit der Grundsteuerreform wird auch der Einheitswert angepasst. Diesem wurden lange Zeit veraltete Daten zugrunde gelegt. Ab dem Jahre 2025 werden hingegen die aktuellen Wertverhältnisse Berücksichtigung finden, wodurch der Einheitswert ansteigen wird. Das könnte zur Folge haben, dass durch neue Berechnungen die Grundsteuer für viele Eigentümer stark ansteigen wird. Erhöhungen um das 30-fache würden die Folge sein. Deshalb sollen zugleich die Hebesätze abgesenkt werden. Dadurch könnte ein zu starker Anstieg der Steuerlast vermieden werden.
Gibt es Möglichkeiten den Hebesatz und die Grundsteuer zu beeinflussen?
Grundstücksbesitzer haben, im Gegensatz zu Unternehmen, die bei einer Erhöhung der Gewerbesteuer in Betracht ziehen, sich woanders anzusiedeln, in der Regel keine Ausweichmöglichkeit. Sie können nicht einfach mit jeder Erhöhung ihr Grundstück und Haus verkaufen und umziehen. Zudem haben Eigentümer kein Mitsprachrecht. Dementsprechend müssen sie höhere Hebesätze hinnehmen. Insbesondere wenn Erhöhungen rückwirkend für das Jahr vorgenommen werden, kann sich eine Erhöhung des Hebesatzes für Eigentümer finanziell gravierend auswirken. Neben der jährlichen finanziellen Belastung wirkt sich der regionale Hebesatz für die Grundsteuer auch auf den Immobilienwert aus. Denn ein niedriger Hebesatz führt zu niedrigen Belastungen für Eigentümer und entlastet sie nachhaltig. Dementsprechend kann es sich lohnen, beim Immobilienkauf oder auch beim Neubau auf die Höhe des Hebesatzes zu achten. Jedoch bedeutet ein geringer Hebesatz nicht, dass sich dieser in der Zukunft nicht verändern wird.
Einwohner einiger Gemeinden haben in der Vergangenheit bereits versucht, sich gerichtlich gegen Erhöhungen zur Wehr zur setzen. Jedoch werden die Chancen für Eigentümer als eher gering angesehen, sich mit einer Klage durchzusetzen. Denn den Gemeinden steht gemäß dem Grundsteuergesetz das Recht zur Festsetzung zu und zugleich verfügen sie über eine verfassungsrechtlich garantierte Steuerhoheit. Damit dürfen sie selbst festlegen, ob sie die Steuer erhöhen oder absenken möchten. Lediglich bei willkürlichem und unverhältnismäßigem Verhalten könnte sich eine Klage als erfolgreich erweisen.
Muss jeder Eigentümer Grundsteuer bezahlen?
Nicht jeder Eigentümer ist dazu verpflichtet, die Grundsteuer zu bezahlen. So gibt es auch die Möglichkeit, sich von der Steuer teilweise oder vollständig befreien zu lassen. Das gilt beispielsweise bei Denkmalschutz-Immobilien, Schäden an Objekten oder bei hohen Mietausfällen. Zudem können Vermieter die Grundsteuer auf die Mieter umlegen. Dann wird die Grundsteuer als Nebenkosten abgerechnet und wird in der Betriebskosten- oder Nebenkostenabrechnung aufgeführt.
Bei einem Eigentümerwechsel muss laut gesetzlichen Regelungen derjenige die Grundsteuer entrichten, der zum 1. Januar Eigentümer war. Entscheidend ist dabei der Grundbuchauszug. Der Eigentümerwechsel wirkt sich nicht auf die Höhe der Grundsteuer aus. Lediglich bei einer neuen Aufteilung des Grundstücks müssten neue Berechnungen erfolgen. Ansonsten müssen neue Eigentümer davon ausgehen, dass auf sie zunächst die gleichen Kosten zukommen werden wie auf den Vorbesitzer. Vorausgesetzt ist dabei, dass der Hebesatz durch die Gemeinde im Anschluss nicht erhöht oder abgesenkt wird.
