Analyse organisatorisch

Die mit einer Immobilie in Zusammenhang stehende Organisation muss in Fällen, in denen das Erwerbsobjekt eine Betreiberimmobilie darstellt, analysiert werden. Im Zuge der Due Diligence werden nun sämtliche Ausprägungen der Prüfungsvorgänge im Bezug auf die Betreibergesellschaft angewandt. Es bleibt zu prüfen, wie sich Finanzierung, Personalwesen, Management und Organisation des Betreiberunternehmens in vertraglicher und struktureller Hinsicht darstellen. Neben Betreiberunternehmen nimmt die organisatorische Analyse im Besonderen auch Portfoliomanagement-Gesellschaften unter die Lupe.

Analyse der Umwelt

Ist das Erwerbsobjekt eine Spezialimmobilie, auf der Altlasten ruhen, so ist es mitunter nötig, in den Prüfprozess eine Umweltanalyse einzubinden. Handelt es sich um ein Grundstück auf dem in der Vergangenheit petrochemische Industrie oder Militär beheimatet waren, so ist eine Umweltanalyse zwingend.

Analyse des Marktwertes

Verschiedene Prüfdisziplinen führen zu den Ergebnissen, die im Anschluss in die Marktwerteinschätzung der Immobilie einfließen. Jedoch stellt der ermittelte Wert in der Regel nicht den tatsächlichen Kaufpreis dar, weil dieser durch viele zusätzliche Faktoren subjektiv beeinflusst wird. Grundstückssachverständige ermitteln allerdings möglichst präzise Marktwerte. In unklaren Fällen wird mit einem Best-Case- /Worst-Case-Szenario eine Wertspanne ermittelt. Die Wertermittlung basiert auf internationalen oder normierten nationalen Verfahren. Die Wahl eines bestimmten Wertermittlungsverfahrens fällt im Hinblick auf die Art des Objektes und die Erwartungen der Bank bzw. des Investors. Wenn der Erwerber eine Vergleichbarkeit des Investments zu anderen Kapitalanlagen anstrebt, so eignet sich die DCF-Methode (Discounted Cashflow) am besten.

Analysen – die Ergebnisse

Der Verlauf der Analysen sowie deren Ergebnisse werden im Sinne der Due Diligence in einem schriftlichen Bericht zusammengestellt. Mit Hilfe von fotographischen Dokumentationen werden die bauliche und die technische Gebäudeanalyse zusätzlich untermauert. Die Due Diligence eröffnet dem Auftraggeber neben diesen essenziellen Resultaten weit reichenden Aufschluss über Risiken und Potenziale, die sich durch das Investment ergeben. Dem Auftraggeber eröffnet sich so die Möglichkeit, ein präventives Konfliktmanagement zu fahren, bei dem er die Risiken durch eine entsprechende Ausarbeitung des Kaufvertrages minimiert oder gar eliminiert. Genauso bringt die Untersuchung Potenziale, die in der aufgezeichneten Gebäudeflexibilität oder mietvertraglichen Vorgaben zu finden sind, ans Licht.  Durch die Analyse des Marktes werden zudem wirtschaftliche Entwicklungen aufgezeigt, die die Immobilienperformance mittelbar beeinflussen können oder sich auch erst nachgelagert auswirken können. Im Zusammenhang mit dem Objektrating müssen die objektspezifischen Risiken und Resultate entsprechend gewichtet, gebenchmarkt und zu einer Rating-Notation verdichtet werden. Im Laufe der Zeit wird es so möglich, einen Record-Track abzubilden und Immobilien in bestimmte Risikokategorien einzuordnen. Die Due-Diligence Analyse ermöglicht mit den Ergebnissen die Ableitung eines Immobilienratings.