Die Bewertung mit Vergleichsgrundstücken ist zwar komfortabel, jedoch nicht immer möglich. Sogenannte wertbeeinflussende Merkmale können zu Abweichungen des zu bewerteten Grundstücks führen. Um diese Problematik zu lösen, müssen unterschiedliche Faktoren berücksichtigt werden.
Meist ist es nicht möglich, einen Preisvergleich anhand von Bodenwerten oder Vergleichsgrundstücken vorzunehmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale, also die qualitativen Eigenschaften, weichen in aller Regel voneinander ab. Vergleichspreise können trotzdem angewendet werden, sie müssen nur mit ihren Abweichungen mit einfließen. Hier kommt eine besondere Systematik ins Spiel.
Systematik und Abweichungen
Vier Sätze behandeln die Abweichungen und gehen auf konkrete Bedeutungen ein.
Satz 1 Ableitung mit Umrechnungskoeffizienten:
Hier geht es ganz konkret um die Abweichungen von Vergleichsgrundstücken und zu bewertenden Grundstücken. Man spricht von Zustandsmerkmalen, die sich aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung ergeben. Grundlage bilden Umrechnungskoeffizienten, allerdings ist eine ausreichende Zahl von ausgewerteten Kaufpreisen Voraussetzung.
Satz 2 Ableitung mit Indexreihen:
Hier geht es um die allgemeinen Wertverhältnisse, die auf dem Grundstücksmarkt vorliegen. Mithilfe vergleichbar genutzter und lageähnlicher Grundstückspreise werden die Bodenindexreihen anhand des Bewertungsstichtages abgeleitet.
Satz 3 Ableitung durch Liegenschaftszinssätze:
Dieser Satz behandelt die durchschnittliche, marktübliche Verzinsung mit dem Verkehrswert, der durch Liegenschaften abgeleitet wird. Der Liegenschaftszinssatz soll dazu dienen, Transparenz beim Grundstücksmarkt zu ermöglichen. Dabei fließen neben der Lage am Markt die allgemeine Wirtschaftssituation und die örtliche Grundstücksmarktlage mit ein.
Satz 4 Ableitung durch Vergleichsfaktoren:
Das Problem bei der Vergleichbarkeit von Grundstücken liegt in den unterschiedlichen qualitativen Eigenschaften des zu bewertenden Grundstücks. Daher sollen in aller Regel mindestens fünf Grundstücke zueinander in eine vergleichbare Beziehung gestellt werden.
Angemessene Abschläge und Zuschläge
Je nach Ausgangslage können auch Zu- oder Abschläge dazu dienen, Abweichungen zu berücksichtigen. Damit diese seriös berechnet werden, müssen Faktoren wie die Lage (also Geschäftslage, Wohnlage, Verkehrslage) einbezogen werden, aber auch die Nutzbarkeit, die Grundstücksgröße und -tiefe. Hinzu kommen Aspekte wie Entwicklungs- oder Erschließungszustände und nicht zuletzt Umwelteinflüsse.
