Die Zoning-Methode ist ein bewährtes Verfahren zur Bewertung von Einzelhandelsflächen. Sie kommt insbesondere dann zum Einsatz, wenn es darum geht, den Wert oder die Miete einer Verkaufsfläche zu bestimmen – zum Beispiel bei der Bewertung von Ladenlokalen in Einkaufsstraßen oder Einkaufszentren.
Was ist die Zoning-Methode?
Die Zoning-Methode ist ein Hilfskonstrukt, das Verkaufsflächen in Zonen unterteilt, um den wirtschaftlichen Nutzen einzelner Flächenbereiche besser einschätzen zu können. Hintergrund ist die Beobachtung, dass die Ladentiefe – also die Entfernung zur Schaufensterfront – einen erheblichen Einfluss auf den Umsatz und damit auf die Mietpreisbereitschaft hat.
Das Prinzip lautet: Je weiter eine Fläche von der Straßenfront entfernt liegt, desto weniger ist sie wert. Grund dafür ist die sinkende Kundenfrequenz und Sichtbarkeit der hinteren Flächen.
So funktioniert die Zoning-Methode
Die Ladenfläche wird in mehrere Zonen eingeteilt – typischerweise in Zonen zu je 7 Metern Tiefe von der Schaufensterfront aus. Jede dieser Zonen erhält einen eigenen Wertfaktor, der sich an der wirtschaftlichen Bedeutung der Fläche orientiert.
• Zone 1 (die ersten 7 Meter von der Schaufensterfront): 100 % Mietwert
• Zone 2 (7–14 Meter Tiefe): ca. 85 %
• Zone 3 (14–21 Meter Tiefe): ca. 70 %
• Weitere Zonen: mit weiter fallenden Werten (z. B. 60 %, 50 %, usw.)
Besondere Lagen wie Eckläden oder Flächen mit mehreren Eingängen können sogar einen Zuschlag von 125 % oder mehr erhalten, da sie eine höhere Passantenfrequenz und bessere Sichtbarkeit bieten.
Warum ist die Zoning-Methode wichtig?
Die Zoning-Methode bietet eine faire und marktorientierte Grundlage zur Bewertung von Einzelhandelsflächen. Sie hilft dabei, realistische Mietpreise zu ermitteln – sowohl für Vermieter als auch für Mieter – und spielt eine wichtige Rolle bei:
• der Marktwertermittlung für Kauf oder Verkauf von Gewerbeimmobilien,
• der Mietpreisfindung bei Neuvermietungen,
• oder der steuerlichen Bewertung von Ladenflächen.
