Die Haftung des Maklers beschreibt die rechtlichen Konsequenzen, die ein Makler zu tragen hat, wenn er seine vertraglichen oder gesetzlichen Pflichten verletzt. Der Maklervertrag zwischen dem Immobilienmakler und dem Kunden (Käufer oder Verkäufer) verpflichtet den Makler nicht nur zur Vermittlung einer Immobilie, sondern auch zur Erfüllung bestimmter Nebenpflichten, die insbesondere eine umfassende Beratung und transparente Information umfassen. Eine Verletzung dieser Pflichten kann zu Schadensersatzansprüchen führen.
Verletzung von Nebenpflichten und die Haftung des Maklers
Ein Makler haftet, wenn er seine Informations-, Aufklärungs- oder Beratungspflichten verletzt. Zu den wichtigsten Nebenpflichten gehören:
Finanzierungsinformationen: Wenn der Makler weiß oder Anzeichen dafür hat, dass der Käufer einer Immobilie Schwierigkeiten bei der Finanzierung hat, muss er den Verkäufer unverzüglich darüber informieren. Kommt der Makler dieser Pflicht nicht nach und es kommt aufgrund der Finanzierungsprobleme zu einem Scheitern des Verkaufs oder zu erheblichen Verzögerungen, kann der Makler haftbar gemacht werden.
Mängel an der Immobilie: Der Makler ist verpflichtet, den Käufer über bekannte oder offensichtliche Mängel an der Immobilie aufzuklären. Dazu gehört beispielsweise der Hinweis auf Schwammbefall, Schimmelprobleme oder eine Kontaminierung des Grundstücks. Verschweigt der Makler solche Mängel, verstößt er gegen seine Informationspflicht und kann schadensersatzpflichtig werden.
Falsche Wertangaben: Eine unzutreffende Bewertung der Immobilie, wie etwa die Festsetzung eines Verkehrswertes, der deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert liegt, stellt ebenfalls eine Verletzung der Beratungspflicht dar. Diese falschen Angaben können finanzielle Verluste aufseiten des Verkäufers verursachen, für die der Makler haftbar gemacht werden kann.
Falsche Finanzierungsaussagen: Wenn der Makler dem Käufer unzutreffend bestätigt, dass dessen Finanzierung gesichert ist, obwohl dies nicht der Fall ist, verletzt er seine Beratungspflicht. Dies gilt auch, wenn der Makler den Verkäufer in dem Glauben lässt, dass der Verkaufserlös ausreicht, um eine andere Immobilie zu erwerben, obwohl dies nicht den Tatsachen entspricht.
Folgen der Haftung des Maklers
Aus der Verletzung der Pflichten können Schadensersatzansprüche entstehen, deren Höhe oft weit über der Maklerprovision liegt. Der Schaden kann sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer entstehen, je nachdem, welche Partei durch das Fehlverhalten des Maklers benachteiligt wird. Beispielsweise könnte der Verkäufer durch eine zu niedrige Bewertung des Grundstücks erhebliche finanzielle Verluste erleiden, während der Käufer mit unvorhergesehenen Reparaturkosten konfrontiert wird, wenn Mängel an der Immobilie verschwiegen wurden.
Gemäß § 654 BGB erlischt der Provisionsanspruch des Maklers, wenn er sich pflichtwidrig verhält. Zudem kann der Kunde, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, die Maklerprovision mit einem möglichen Schadensersatzanspruch aufrechnen. Die Haftung des Maklers erstreckt sich dabei nicht nur auf vorsätzliches, sondern auch auf fahrlässiges Verhalten.
Haftungsausschluss und Begrenzung
Es ist möglich, dass der Makler in bestimmten Fällen vertraglich versucht, seine Haftung zu begrenzen oder auszuschließen. Jedoch sind solche Haftungsausschlüsse oft rechtlich unwirksam, insbesondere wenn es um grobe Fahrlässigkeit oder vorsätzliches Verhalten geht. Zudem muss der Makler nachweisen können, dass der Kunde den Haftungsausschluss ausdrücklich akzeptiert hat.
Prävention und Absicherung
Um Haftungsrisiken zu minimieren, sollte der Makler stets sorgfältig arbeiten, umfassende Auskünfte einholen und diese transparent weitergeben. Auch die Dokumentation aller relevanten Informationen und der Kommunikation zwischen Käufer, Verkäufer und Makler ist entscheidend, um im Streitfall eine rechtlich sichere Position einnehmen zu können. Darüber hinaus können Makler eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abschließen, um sich gegen mögliche Schadensersatzansprüche abzusichern.
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