Der Marktwert einer Immobilie ist der Wert, der aktuell auf dem Immobilienmarkt erzielt werden kann. In Fachkreisen wird dieser Marktwert als Verkehrswert bezeichnet und im Rahmen einer professionellen Immobilienbewertung berechnet. Es stehen verschiedene Berechnungsverfahren zur Verfügung, und es bedarf eines hohen Maßes an Erfahrung und Expertise, um diesen Wert korrekt zu berechnen.
Wie wird der Marktwert definiert?
Im Baugesetzbuch ist in Paragraf 194 genau festgelegt, was unter dem Verkehrswert und somit dem Marktwert zu verstehen ist. Der Marktwert spiegelt den tatsächlich realisierbaren, durchschnittlichen Preis am freien Markt wider. Dieser leitet sich von den Eigenschaften der Immobilie ab und wird nicht durch persönliche oder außergewöhnliche Verhältnisse tangiert. Da es sich dabei um einen durchschnittlichen Preis handelt, kann der Verkaufspreis sowohl nach oben als auch nach unten abweichen.
Wie erfolgt die Wertermittlung?
Um den Marktwert zu ermitteln, hat der Gesetzgeber drei Verfahren vorgesehen:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
Marktwert der Immobilie mit dem Vergleichswertverfahren ermitteln
Dieses Verfahren kommt meist bei privat genutzten Immobilien zur Anwendung und ergibt valide Ergebnisse, wenn ausreichend vergleichbare Immobilien vorhanden sind.
Marktwert der Immobilie mit dem Ertragswertverfahren ermitteln
Werden mit der Immobilie Einnahmen erzielt (Mieteinnahmen oder Einnahmen aus einem Gewerbetrieb), kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Dabei wird berücksichtigt, wie hoch die voraussichtlichen Einnahmen sind.
Marktwert der Immobilie mit dem Sachwertverfahren ermitteln
Bei diesem Verfahren wird die Bausubstanz als Basis für die Wertermittlung herangezogen, wobei man den Gebäude- und den Bodenwert getrennt betrachtet. Das Sachwertverfahren wird häufig genutzt, um die Wertermittlung der beiden anderen Verfahren zu überprüfen.
Zu welchen Anlässen wird der Marktwert einer Immobilie berechnet?
Bei jeder Art von Eigentumsübertragung sollte vorher der Verkehrswert ermittelt werden. Das kann der Fall sein bei Kauf/Verkauf, Scheidung, Schenkung oder Erbschaft. Dann ist die Marktwertermittlung erforderlich.