Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens, mit dem der Wert einer Immobilie ermittelt wird, kann aus verschiedenen Anlässen erforderlich sein. Die Immobilienbewertung ist die Grundlage für jede Art von Eigentumsübertragung. Wenn eine Immobilie verkauft wird, an eine Erbengemeinschaft vererbt wird oder bei einer Scheidung zum Zugewinn zählt, sollte man den Verkehrswert ermitteln. Ein Verkehrswertgutachten wird auch benötigt, um die Grundsteuer zu berechnen. Außerdem ist es notwendig, eine Immobilie zu bewerten, wenn Streitigkeiten über Baumängel beigelegt werden sollen.
Bei jedem dieser Anlässe ist ein neutrales, fachlich und juristisch unantastbares Verkehrswertgutachten notwendig. Die Erstellung eines solchen Gutachtens erfordert ein hohes Maß an Expertise und Erfahrung. Daher sollten Sie einen qualifizierten Immobiliengutachter damit beauftragen, den Verkehrswert zu ermitteln. Auf diese Weise sind Sie rechtlich optimal abgesichert und können Ihre Ansprüche auch vor Gericht durchsetzen.
Die Immobiliengutachter sind Experten, wenn es darum geht, den Verkehrswert zu ermitteln. Im Sachverständigenbüro Ruof Immobilienbewertung arbeiten hochqualifizierte Immobiliengutachter daran, den Verkehrswert für alle Arten von Immobilien zu berechnen. Neben den Fachkenntnissen verfügen die Immobiliengutachter auch über hervorragende regionale Kenntnisse, die bei der Immobilienbewertung eine große Rolle spielen.
Wie wird ein Verkehrswertgutachten erstellt?
Der Immobiliengutachter beurteilt den Zustand der Immobilie und berücksichtigt daneben auch Einflussfaktoren, die sich aus den Marktgegebenheiten in der betreffenden Region ergeben. Eine intensive Begutachtung vor Ort erlaubt dem Immobiliengutachter, einen realistischen Verkehrswert zu ermitteln. Dieser Verkehrswert ist der wahrscheinliche Preis, den die Immobilie auf dem freien Markt erzielen würde.
In das Verkehrswertgutachten fließen verschiedene Faktoren ein:
- Größe des Objekts
- Baujahr des Objekts
- Ausstattungsmerkmale
- Zustand des Objekts
- Lage und Umfeld des Objekts
Der Gesetzgeber sieht drei Verfahren vor, mit denen der Verkehrswert zu ermitteln ist und die im Folgenden vorgestellt werden.
Das Vergleichswertverfahren – Verkehrswert ermitteln bei vergleichbaren Objekten
Das Vergleichswertverfahren wird genutzt, um ein Verkehrswertgutachten auf Basis des Vergleichs ähnlicher Objekte zu erstellen. Die „Gleichheit“ wird dabei in Bezug auf Merkmale wie die Größe, das Baujahr oder die Lage festgestellt. Es werden also gleichartige Immobilien, die vor kurzer Zeit verkauft wurden, als Vergleich herangezogen.
Das Verfahren ist umso genauer, wenn möglichst viele Vergleichspreise vorhanden sind, aus denen der Immobiliengutachter nach der Durchschnittsmethode den Verkehrswert ermitteln kann. Sind nicht genügend vergleichbare Objekte vorhanden, wird ein Verkehrswertgutachten unter Berücksichtigung von Zu- oder Abschlägen erstellt. Je spezieller, also weniger vergleichbar, eine Immobilie ist, umso wichtiger ist die Erfahrung des Immobiliengutachters.
Das Sachwertverfahren – Verkehrswert ermitteln bei selbstgenutzten Objekten
Das Verfahren findet meist bei selbstgenutzten Ein- oder Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen Anwendung. Bei dem Sachwertverfahren werden der Gebäude- und der Grundstückswert getrennt voneinander berechnet, wobei die Herstellungskosten des Hauses einbezogen werden. Der Wert einer Immobilie ist die Summe aus dem Grundstückswert und den Herstellungskosten. Es werden außerdem wertmindernde Faktoren einbezogen. Sanierungsbedarfe, Schäden am Gebäude oder Baumängel senken den Wert einer Immobilie. Regionale Faktoren müssen ebenfalls berücksichtigt werden, wenn man den realistischen Verkehrswert ermitteln will. Häuser in begehrten Lagen der Ballungszentren sind teurer als in ländlichen Gebieten.
Das Ertragswertverfahren – Verkehrswert ermitteln von gewerblichen Immobilien
Zu den gewerblichen Immobilien zählen auch vermietete Objekte. Bei diesen Immobilien muss der Reinertrag eines Jahres einbezogen werden, um die Immobilie zu bewerten. Von den Einnahmen werden die Betriebsausgaben wie Verwaltungs-, Betriebs- und Instandhaltungskosten abgezogen. Außerdem werden die Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszins berücksichtigt, der die Renditeerwartungen potentieller Investoren ausdrückt. Wertmindernd werden künftig erforderliche Aufwendungen einbezogen.
Wann ist ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten wichtig?
Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, benötigt ebenfalls ein Verkehrswertgutachten. Es bildet die Basis für die Aushandlung des Kaufpreises und berücksichtigt dabei den Zustand des Objekts, aber auch seine Lage oder bei Gewerbeimmobilien die künftigen alternativen Verwendungsmöglichkeiten. Den Verkehrswert zu ermitteln, ist auch wichtig, wenn im Falle einer Scheidung oder Erbschaft eigene Ansprüche rechtlich abgesichert werden sollen. Der Verkehrswert ist außerdem ein Richtwert, wenn es darum geht, die Grundsteuer zu berechnen. Darüber hinaus ist es manchmal erforderlich, Mängel aufzudecken, um beispielsweise Ansprüche gegenüber der Baufirma durchzusetzen. Zu diesem Zweck wird zusätzlich ein kompetenter Baugutachter, der über die nötige technische Ausrüstung verfügt, hinzugezogen.
Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten sollte ausschließlich von Experten erstellt werden und bildet die Grundlage für jede Art von Eigentumsübertragung. Leider ist die Berufsbezeichnung „Immobiliengutachter“ nicht geschützt. Wenn Sie einen Fachmann von Ruof Immobilienbewertung beauftragen, können Sie jedoch unbesorgt sein. Denn alle unsere Immobiliensachverständige verfügen über langjährige Erfahrung und eine hervorragende Ausbildung. Außerdem profitieren Sie davon, dass die Immobiliengutachter die regionalen Besonderheiten des Saarlands, der Oberpfalz, Frankfurt am Mains und Münchens sowie des gesamten süddeutschen Raums bestens kennen. Mit dem Verkehrswertgutachten von Ruof Immobilienbewertung sind Sie für alle steuerlichen und rechtlichen Belange bestens abgesichert. Kontaktieren Sie uns jederzeit und lassen Sie sich ein unverbindliches Angebot zusenden.
