Den Immobilienwert zu ermitteln ist zu verschiedenen Anlässen unumgänglich. Wenn ein Haus verkauft werden soll, ein Gemeinschaftserbe zu verteilen ist oder eine Scheidung ansteht, ist es wichtig, den korrekten Hauswert zu ermitteln. Da der Immobilienwert von verschiedenen Faktoren abhängt, sollte man ein professionelles Immobiliengutachten erstellen lassen. Unsere Sachverständigen sind für diese Aufgabe perfekt ausgebildet. Sie verfügen darüber hinaus über die nötige Erfahrung und die Kenntnis regionaler Besonderheiten, die einbezogen werden müssen, um den Immobilienwert zu ermitteln.
Der Immobilienwert ist identisch mit dem Verkehrswert und gibt den Preis an, den eine Immobilie wahrscheinlich aktuell auf dem freien Markt erzielen würde. Der Immobilienwert ist außerdem die Grundlage für die Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer sowie der Grunderwerbssteuer. Im gewerblichen Bereich ist es für steuerliche und bilanzielle Angelegenheiten nötig, den Immobilienwert zu berechnen.
Was beeinflusst die Berechnung des Immobilienwerts?
Um den Hauswert zu ermitteln, bezieht der Gutachter eine Vielzahl von Faktoren ein. Der Zustand der Immobilie soll möglichst exakt beurteilt werden, und außerdem sind die regionalen Marktverhältnisse zu berücksichtigen. Der Gesetzgeber hat für die Berechnung des Immobilienwerts drei Verfahren vorgesehen.
Um den Immobilienwert zu ermitteln, müssen folgende Faktoren einbezogen werden:
- zur Verfügung stehende Fläche (Wohn-, Nutz- und Grundstücksfläche)
- Baujahr
- Ausstattung
- Zustand
- Lage
- regionale Faktoren
- wertmindernde Aspekte
- werterhöhende Aspekte
Immobilienwert ermitteln – drei Berechnungsverfahren
Das Vergleichswertverfahren wird gewählt, um gleichwertige Häuser oder Wohnungen zu bewerten, für die eine ausreichende Anzahl an erzielten Marktpreisen vorliegt. Soll ein Grundstückswert ermittelt werden, wird der Bodenrichtwert als Vergleichsmaßstab herangezogen. Das Vergleichswertverfahren berücksichtigt optimal die aktuelle Marktlage und kann durch die Einbeziehung werterhöhender oder wertmindernder Faktoren präzisiert werden. Fehlen jedoch Vergleichswerte, ist mit diesem Verfahren der Immobilienwert nicht zu ermitteln.
In diesen Fällen kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Bei dieser Vorgehensweise wird der Gutachter den Grundstückswert separat vom Hauswert ermitteln. Auch hier wird der Bodenrichtwert herangezogen. Es werden die Herstellungskosten des Gebäudes berücksichtigt und um werterhöhende und wertmindernde Faktoren bereinigt. Der Grundstückswert wird hinzuaddiert, und die Summe bildet dann den Verkehrswert der Immobilie.
Handelt es sich um eine gewerblich genutzte Immobilie, die dem Erzielen von Einkommen dient, wird das Ertragswertverfahren angewendet. Hierbei wird die mit dem Objekt erzielbare Rendite einbezogen. Es werden der jährliche Reinertrag, der Liegenschaftszins und die Restnutzungsdauer sowie alternative Nutzungsmöglichkeiten berücksichtigt, um den Immobilienwert zu ermitteln.
Von welchen Faktoren hängt der Immobilienwert ab?
Meist schätzen Verkäufer den Immobilienwert zu hoch ein und Käufer versuchen diesen durch das Finden von Mängeln zu drücken. Ein professionelles Gutachten beseitigt die Zweifel und legt genau dar, aus welchen Gründen der ermittelte Immobilienwert korrekt ist. Mit einer realistischen Einschätzung des erzielbaren Marktpreises ist es wesentlich einfacher, eine Immobilie zu verkaufen. Das Gutachten schafft außerdem Vertrauen und ist somit ein gutes Verkaufsargument.
Der Immobilienwert wird von vielen Faktoren beeinflusst. Die Größe einer Immobilie, das Baujahr und die Ausstattung gehören selbstverständlich zu den wichtigsten Einflussgrößen, um den Hauswert zu ermitteln. Darüber hinaus ist vor allem die Lage der Immobilie entscheidend. Eine ansonsten gleichwertige Immobilie hat einen wesentlich höheren Verkehrswert, wenn sie in einer begehrten Stadtlage liegt und nicht in einem schlecht angebundenen ländlichen Gebiet. Die Kenntnis regionaler Einflussgrößen ist somit von entscheidender Bedeutung für die Feststellung des Immobilienwerts.
Hinsichtlich der Ausstattungsmerkmale sind der Grad der Erschließung und das Vorhandensein eines leistungsfähigen Internetanschlusses relevant. Des Weiteren wird die Energieeffizienz des Gebäudes in den Immobilienwert einbezogen. Auch das Vorhandensein von Ausstattungsmerkmalen wie beispielsweise einem Kamin, Echtholztüren, Fußbodenheizungen oder hochwertig gestalteter Außenanlagen wird werterhöhend berücksichtigt. Auf der anderen Seite werden Renovierungsbedarfe ebenfalls einbezogen und mindern den Immobilienwert.
Wichtig ist darüber hinaus die Berücksichtigung von im Grundbuch eingetragenen Nießbrauchsrechten, die die Nutzung der Immobilie einschränken und den Immobilienwert mindern. Das gilt außerdem für Häuser, die auf Erbbaugrund errichtet wurden. Der Gutachter wird diese Faktoren in die Wertermittlung der Immobilie einbeziehen.
Wie kann der Immobilienwert beeinflusst werden?
Wenn Sie den Immobilienwert positiv beeinflussen möchten, um einen höheren Marktpreis zu erzielen, ist es empfehlenswert, die Immobilie optimal zu präsentieren. Es ist sinnvoll, den Garten und den Eingangsbereich in einen gepflegten Zustand zu versetzen. Denn sein Anblick ist ganz entscheidend für den ersten Eindruck, den ein potentieller Käufer hat.
Im Haus selbst sollte ebenfalls auf einen gepflegten Zustand geachtet werden. Es kann durchaus lohnend sein, Schönheitsreparaturen vorzunehmen und Sanierungen durchführen zu lassen. Oft steigern diese Maßnahmen den Immobilienwert mehr, als sie kosten und sind somit lohnende Investitionen.
Einen Immobilienwert zu ermitteln, ist kompliziert und bedarf hoher Expertise. Es müssen auch Schwankungen des Marktpreises einbezogen werden, die sich ergeben, wenn Wohnlagen aufgrund von Veränderungen im Umfeld begehrter oder weniger begehrt werden. Die Gutachter von Ruof Immobilienbewertung sind optimal ausgebildet, um den Immobilienwert zu ermitteln. Sie verfügen außerdem speziell für die Einzugsbereiche Saarland, Oberpfalz, Frankfurt und München sowie den gesamten süddeutschen Raum über die entsprechenden Kenntnisse regionaler Einflussfaktoren. So erstellen wir professionelle und rechtssichere Gutachten. Lassen Sie sich einfach ein unverbindliches Angebot von uns zusenden.
