Geerbtes Haus verkaufen: Was müssen Erben beachten?

Haben Sie ein Haus geerbt und schon daran gedacht, das geerbte Haus zu verkaufen? Die Erbschaft eines Hauses oder Grundstücks ist für viele Menschen zunächst eine emotionale Angelegenheit. Zumeist standen sie dem Erblasser nahe und haben individuelle Erinnerungen an die Immobilie. Dennoch müssen Erben zeitnah handeln und vor einem etwaigen Verkauf wichtige Fragen klären. Denn mit der Erbschaft ergeben sich viele Rechte, aber auch Pflichten. Das betrifft beispielsweise die Berücksichtigung einer Erbengemeinschaft, die Erbschaftssteuer, Hausverkauf-Steuern und eventuell einzuhaltende Fristen. Doch bevor sich ein geerbtes Haus verkaufen lässt, ist wichtig zu klären, ob die Erbschaft überhaupt angetreten werden soll.

Die Rechte und Pflichten als Erbe

Geerbtes Haus verkaufen: Diese Rechte und Pflichten haben die Erben

Mit dem Erbe übernehmen die neuen Eigentümer einer Immobilie die Rechtsnachfolge. Sie treten an die Stelle des Erblassers für die dadurch entstehenden Rechte und Pflichten ein. Deshalb ist es zunächst erforderlich, den Eintrag im Grundbuch unter Vorlage des Erbscheins entsprechend zu ändern. Dieser kann beim Nachlassgericht beantragt werden. Zuständig ist dabei das Gericht am letzten Wohnsitz des Erblassers. Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag können auch die Rechtsnachfolge belegen. Nur mit der Änderung des Grundbucheintrages lässt sich im Anschluss ein geerbtes Haus verkaufen. Zu unterscheiden sind dabei Alleinerben von Erbengemeinschaften. Während ein Alleinerbe eigenverantwortlich handeln kann, bedarf der Verkauf des Hauses innerhalb einer Erbengemeinschaft der Zustimmung aller Erben.

Das Erbe annehmen oder ablehnen?

Als Rechtsnachfolger übernehmen Erben nicht nur das Vermögen, sondern auch die Schulden. Dementsprechend muss es sich bei einem vererbten Haus nicht immer um einen Vermögenszuwachs handeln. Ist das Haus finanziell belastet, können diese Belastungen mitunter den aktuellen Wert übersteigen. Um das zu verhindern, ist es zunächst erforderlich, sich einen Überblick über die finanzielle Lage zu verschaffen und das Haus schätzen zu lassen. Die Erbschaftssteuer ist bei der Berechnung nicht außer Acht zu lassen. Aber auch andere Vermögenswerte müssen überprüft werden. Denn eine Erbschaft kann nur im Ganzen angetreten werden. Es ist nicht möglich, auf einzelne Vermögenswerte anzunehmen und andere auszuschlagen.

Neben den Vermögenswerten wie ein Haus, Aktien oder Bargeld sollten dementsprechend die Verbindlichkeiten überprüft werden. Dabei kann es sich um Darlehen bei der Bank, Schulden beim Finanzamt oder um eine Hypothek handeln. Über den Grundbuchauszug lassen sich eingetragene Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden ermitteln.

Gesetzliche Fristen zur Annahme der Erbschaft

Sind Schulden vorhanden, haftet der Erbe auch mit seinem Privatvermögen. Nach einer Gegenüberstellung der Vermögenswerte und Schulden ist es deshalb manchmal angebracht, das Erbe auszuschlagen. Das ist innerhalb von sechs Wochen möglich, nachdem der Erbe von seiner Erbschaft erfahren hat. Nur in Einzelfällen gilt eine verlängerte Frist von sechs Monaten. In der Regel werden Erben durch das Nachlassgericht angeschrieben und damit über die Erbschaft informiert. Wird das Erbe fristgerecht ausgeschlagen, fällt eine geringe pauschale Gebühr an. Damit geht das Erbe an den nächsten Erbschaftsanwärter, beispielsweise an die eigenen Kinder weiter. Der gesetzliche Vertreter muss im Auftrag Minderjähriger das Erbe ebenfalls ausschlagen. Ist kein Anwärter mehr vorhanden, geht die Erbschaft an den Staat über.

Freibeträge der Erbschaftssteuer bei Immobilien

Erben müssen sich innerhalb von drei Monaten nach dem Eintritt der Erbschaft beim Finanzamt melden. Das ist selbst dann der Fall, wenn davon ausgegangen werden kann, dass keine Erbschaftssteuer für die Immobilie anfallen wird. Ob und in welcher Höhe Erbschaftssteuer gezahlt werden muss, hängt maßgeblich vom Verwandtschaftsgrad ab. Näherstehenden Verwandten wie Ehepartnern und Kindern werden höhere Freibeträge eingeräumt als Enkeln oder Geschwistern.

Geltende Freibeträge zur Erbschaftssteuer ergeben sich aus dem § 16 des Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz:

Neben den Freibeträgen der Erbschaftssteuer sind die Steuerklassen zu beachten. Die Erbschaftssteuerklasse I gilt für Ehepartner, Eltern, Großeltern sowie für Kinder und Enkelkinder. Die Erbschaftssteuerklasse II ist hingegen für frühere Ehepartner nach erfolgter Scheidung, für Stiefeltern, Schwiegereltern und Schwiegerkindern sowie Geschwister und deren Kinder relevant. Für alle weiteren Erben ist die Erbschaftsteuerklasse III anzusetzen.

Spekulationssteuer als Hausverkauf-Steuer

Zusätzlich zur Erbschaftssteuer bei Immobilien können beim Hausverkauf Steuern wie die Spekulationssteuer anfallen. Dabei handelt es sich um eine reine Hausverkauf-Steuer, die in einigen Fällen auf den Verkaufspreis zu zahlen ist. Die Pflicht zur Zahlung der Spekulationssteuer hängt dabei insbesondere von der Nutzungsart des Hauses sowie der Eigentumsdauer des Erblassers ab.

Hat der Erblasser das Haus selbst bewohnt, muss der Erbe keine Spekulationssteuer bezahlen. Bei einem Mietobjekt gilt eine Zehnjahresfrist. Nur wenn der Erblasser für mindestens zehn Jahre Eigentümer der Immobilie war, lässt sich die Spekulationssteuer umgehen, wenn das geerbte Haus verkauft werden soll. Entscheidend zur Darlegung der Fristeinhaltung ist der Kaufvertrag. Ausnahmen von dieser Regelung bestehen, wenn der Erbe oder der Erblasser selbst im Objekt gewohnt haben oder die Kinder darin unentgeltlich wohnen durften. Entscheidend für diese Ausnahmeregelungen ist, ob dies im Jahr des Hausverkaufs sowie die zwei davorliegenden Jahre der Fall war.

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?

Erben stehen im Umgang mit der Immobilie verschiedene Möglichkeiten offen. Insbesondere Alleinerben können sich frei entscheiden. Sie müssen sich nicht mit einer Erbengemeinschaft auseinandersetzen und haben die Wahl, wie sie mit der geerbten Immobilie umgehen möchten:

• Selbstnutzung
• das Haus vermieten
• geerbtes Haus verkaufen

Die Selbstnutzung des Objektes kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die Lage zum beruflichen und privaten Umfeld passt. Oder der Kauf eines Eigenheims ist ohnehin geplant und dadurch lassen sich Mietzahlungen verhindern. Besteht eine Erbengemeinschaft, müssen diese ausbezahlt werden. Das bedeutet, dass sich ein Erbe für die Selbstnutzung entscheidet und alle anderen erhalten den Wert ihres Anteils ohne Abzug von Hausverkauf-Steuern ausbezahlt. Ist das nicht möglich oder kommt eine Selbstnutzung nicht in Frage, lässt sich ein geerbtes Haus verkaufen. Auch bei diesem Schritt muss Einigkeit unter allen Erben bestehen. Der Vorteil des Verkaufs besteht darin, dass Erben durch den Erlös ausbezahlt werden können und frei über das Geld verfügen können. Sie müssen sich nicht mit der Instandhaltung auseinandersetzen.

Die Vermietung kann sich in einigen Fällen als Alternative zum Verkauf erweisen. Jedoch muss dabei beachtet werden, dass dadurch das Kapital nicht in einem Betrag zur Verfügung steht und dem Vermieter ein Mehraufwand entsteht. Je nach Lage und Größe des Objektes ist es zudem oftmals schwer, einen Mieter zu finden.

Geerbtes Haus verkaufen

Wird eine Selbstnutzung oder Vermietung ausgeschlossen, kann nach Beantragung des Erbscheines der Hausverkauf in die Wege geleitet werden. Vorab ist es erforderlich, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen und von etwaigen Miterben die Zustimmung einzuholen. Sind sich alle Beteiligten einig, kann der Verkaufsprozess in die Wege geleitet werden. Erfahrene Makler und Immobiliensachverständige können Verkäufer dabei unterstützen. Sie kennen die erforderlichen Schritte und können die Marktlage einschätzen. Die Unterstützung durch erfahrene Experten bietet sich bei Erbschaften nicht nur aufgrund der Expertise an. Denn für viele Erben ist es zudem eine psychisch anspruchsvolle Situation. Insbesondere wenn beispielsweise das Elternhaus verkauft werden soll, kann ein objektiver Blick auf die Lage helfen, sachlich fundierte Entscheidungen zu treffen.

Unterlagen für den Verkauf

Bevor sich ein geerbtes Haus verkaufen lässt, müssen einige Unterlagen vorhanden sein. Dazu zählen insbesondere:

• Energieausweis: Dieser kann über Architekten oder Energiedienstleister eingeholt werden.
• Grundrisse und Baupläne: Diese Unterlagen sind im Bauarchiv und ebenso bei zuständigen Bauträgern und Architekten erhältlich.
• Auszug der Flurkarte: Der Auszug wird vom Katasteramt ausgegeben.
• Nachweise über erfolgte Sanierungen: Der Eigentümer sollte über entsprechende Dokumente verfügen.
• Grundbuchauszug: Der Auszug ist beim Amtsgericht erhältlich.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis und gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse der Grundstücke einer Gemeinde. Auf jedem Grundbuchblatt sind das Wegerecht verzeichnet, die Größe und Art der Bebauung sowie etwaige Belastungen. Mit diesem Dokument können Verkäufer nachweisen, dass sie Eigentümer sind. Mit einer Erbschaft ist es deshalb erforderlich, die Änderung des Grundbuches anzufordern. Als Nachweis für die Erbschaft dient der Erbschein.

Geerbtes Haus verkaufen: Muss ich eine Immobilienbewertung durchführen?

Um ein geerbtes Haus verkaufen zu können, ist eine Immobilienbewertung keine Pflicht. Jedoch erweist es sich in vielen Fällen als vorteilhaft, das Haus schätzen zu lassen. Der Wert des Objektes wird dabei insbesondere durch die Lage, den Zustand und die individuelle Ausstattung beeinflusst. Damit spielen die Region und die Infrastruktur für den Wert eine Rolle, aber auch das Alter, der Modernisierungsgrad oder der Energiestandard des Gebäudes. Immobilienmakler und Sachverständige führen professionelle Wertermittlungen von Immobilien anhand anerkannter Verfahren durch.

Verkehrswertgutachten zur Senkung der Erbschaftssteuer der Immobilie

Die Vorteile zeigen sich zunächst bei der Berechnung der Erbschaftssteuer der Immobilie. Denn das Finanzamt bestimmt die Höhe der Steuer auf Grundlage des Verkehrswertes. Das Gutachten der Behörde berücksichtigt jedoch keine individuellen Faktoren, wodurch es sich für den Steuerzahler als nachteilig herausstellen kann. Deshalb bietet es sich an, das Haus schätzen zu lassen. Das sollte über einen staatlich anerkannten Gutachter erfolgen. Nur dann handelt es sich um ein gerichtsfestes Immobiliengutachten, welches von der Behörde anerkannt wird und sich steuermindernd auswirken kann.

Das Haus schätzen lassen für einen erfolgreichen Verkaufsprozess

Um ein geerbtes Haus verkaufen zu können, muss zunächst ein Angebotspreis angegeben werden. Wird dieser zu niedrig angesetzt, führt dies zu Verlusten beim Verkäufer. Ein zu hoher Angebotspreis schreckt hingegen potenzielle Käufer ab. Dementsprechend wichtig ist es, einen realistischen Angebotspreis anzugeben.

Geerbtes Haus verkaufen bei Erbengemeinschaften

Wer sich als Erbe innerhalb einer Erbengemeinschaft für einen Selbstnutzung entscheidet, muss die weiteren Erben in der Regel ausbezahlen. Zur Ermittlung des Auszahlungsbetrages für die Miterben kann ein Verkehrswertgutachten helfen. Auf dessen Basis kann ein realistischer Auszahlungsbetrag ermittelt werden und dazu beitragen, Erbschaftsstreitigkeiten zu umgehen.

Geerbtes Haus verkaufen? Experten unterstützen Erben

Durch die Annahme des Erbes sowie entsprechender Eintragung in das Grundbuch wird der Erbe Eigentümer der Immobilie. Doch dieser Schritt sollte nicht unüberlegt erfolgen. Erst wenn der Wert des Objektes feststeht, kann eine Aussage über die finanzielle Situation getroffen werden. Im Zuge der Erbschaft kann es deshalb hilfreich sein, sich bereits zu Beginn an erfahrene Immobilienexperten eines Sachverständigenbüros zu wenden. Insbesondere um ein geerbtes Haus zu verkaufen und vorab das Haus schätzen zu lassen, bedarf es Experten. Durch ein gerichtsfestes Immobiliengutachten lassen sich zudem hohe Zahlungen zur Erbschaftssteuer für Immobilien umgehen. Neben den Hausverkaufs-Steuern dient ein Gutachten dem Verkaufsprozess und kann helfen, kostspielige Fehler zu umgehen.

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