Das Erbe, der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist eine große Entscheidung, bei der es auf eine realistische Bewertung ankommt. Dennoch kommt es vor, dass ein Gutachten oder eine Preiseinschätzung nicht objektiv erstellt wird – etwa als Gefälligkeit für Freunde, Bekannte oder Geschäftspartner. Eine unsachgemäße Immobilienbewertung kann jedoch schwerwiegende Folgen haben.
Was bedeutet eine unsachgemäße Immobilienbewertung?
Unter einer unsachgemäßen Immobilienbewertung versteht man die falsche oder verzerrte Einschätzung des Marktwerts einer Immobilie – sei es absichtlich oder aus Unkenntnis.
Die Gründe dafür können vielfältig sein:
• Fehlendes Fachwissen des Bewertenden
• Bewusste Über- oder Unterbewertung, um eine bestimmte Partei zu begünstigen
• Unvollständige oder falsche Datenbasis
• Emotionale Bindung an den Eigentümer oder Käufer
Bei einer „Gefälligkeitsbewertung“ liegt oft der Fokus nicht auf einem objektiven Marktwert, sondern darauf, jemandem einen Vorteil zu verschaffen – beispielsweise um den Verkauf zu erleichtern, eine Finanzierung zu sichern oder Steuern zu sparen.
Warum Gefälligkeitsbewertungen riskant sind
Eine Immobilienbewertung ist nicht nur ein Richtwert – sie kann juristisch, steuerlich und finanziell erhebliche Auswirkungen haben.
Besonders heikel wird es, wenn Banken, Behörden oder Gerichte auf eine falsche Bewertung vertrauen. Die Risiken sind vielfältig:
1. Finanzielle Schäden
• Käufer zahlen möglicherweise deutlich mehr, als die Immobilie wert ist.
• Verkäufer verzichten eventuell auf viel Geld, weil der Preis zu niedrig angesetzt wurde.
2. Steuerliche Probleme
• Bei Schenkungen oder Erbschaften kann eine falsche Bewertung zu fehlerhaften Steuerbescheiden führen.
3. Rechtliche Konsequenzen
• Wer bewusst falsche Angaben macht, kann wegen Betrugs oder Täuschung haftbar gemacht werden.
4. Haftungsrisiko für den Bewertenden
• Sachverständige und Makler haften unter Umständen für fehlerhafte Gutachten.
Rechtliche Grundlagen in Deutschland bei unsachgemäßer Immobilienbewertung
In Deutschland gibt es klare Vorgaben zur Immobilienbewertung.
Das Baugesetzbuch (BauGB) und die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definieren, wie ein Verkehrswert zu ermitteln ist.
Ein fachgerechtes Gutachten muss unter anderem:
• Den aktuellen Markt berücksichtigen
• Relevante Vergleichswerte einbeziehen
• Objektive und überprüfbare Daten nutzen
Wer als Sachverständiger wissentlich falsche Angaben macht, kann nicht nur seinen Ruf verlieren, sondern auch vor Gericht landen. Auch Privatpersonen, die ohne Sachkunde eine Bewertung abgeben, können haftbar gemacht werden, wenn daraus ein Schaden entsteht.
Typische Beispiele für unsachgemäße Immobilienbewertungen
Damit das Problem greifbarer wird, hier einige reale Szenarien:
• Überbewertung zur Kreditabsicherung:
Ein Bekannter erstellt ein Gutachten mit einem deutlich höheren Wert, damit der Käufer bei der Bank leichter einen Kredit bekommt.
Folge: Die Bank trägt ein höheres Risiko, und bei Zahlungsausfällen droht Ärger.
• Unterbewertung bei Schenkung oder Erbschaft:
Um Schenkungs- oder Erbschaftssteuer zu sparen, wird der Wert bewusst niedrig angesetzt.
Folge: Das Finanzamt kann nachträglich eine Korrektur verlangen – inklusive Zinsen und Strafzahlungen.
• Freundschaftsdienst beim Verkauf:
Ein Maklerfreund setzt den Verkaufspreis höher an, um „dem Verkäufer etwas Gutes zu tun“.
Folge: Die Immobilie bleibt lange am Markt, verliert an Attraktivität, und am Ende muss der Preis deutlich gesenkt werden.
Mögliche Konsequenzen einer Gefälligkeitsbewertung
Eine unsachgemäße Immobilienbewertung als Gefälligkeit kann je nach Fall unterschiedliche Konsequenzen haben:
• Zivilrechtlich: Schadensersatzforderungen vom Käufer, Verkäufer oder einer Bank
• Strafrechtlich: Verfahren wegen Betrugs, Urkundenfälschung oder Steuerhinterziehung
• Berufsrechtlich: Entzug der Sachverständigenzulassung oder Maklerlizenz
• Finanziell: Rückforderungen von Banken oder Steuerbehörden
Besonders heikel wird es, wenn die Bewertung schriftlich vorliegt und als offizielles Dokument gilt – hier ist die Beweisführung für eine Täuschungsabsicht einfacher.
Wie man eine fachgerechte Bewertung sicherstellt
Wer auf der sicheren Seite sein will, sollte folgende Tipps beachten:
1. Immer auf einen neutralen, zertifizierten / qualifizierten Gutachter setzen
• Öffentlich bestellte und vereidigte sowie nach DIN 17024 EU- zertifizierte Sachverständige arbeiten nach klaren Standards. So wie auch wir im Hause Ruof.
2. Aktuelle Marktdaten nutzen
• Vergleichspreise, Lageanalyse, Bauzustand und Modernisierungen müssen berücksichtigt werden.
3. Transparenz bei der Datenbasis
• Alle Annahmen und Berechnungen sollten ordentlich vom Sachverständigen dokumentiert werden.
4. Keine Gefälligkeiten annehmen oder anbieten
• Auch wenn es schwerfällt: Freundschaftsdienste bei Bewertungen können teuer werden.
Wer also über eine Bewertung nachdenkt – ob für den Verkauf, eine Finanzierung oder aus steuerlichen Gründen – sollte sich bewusst machen: Eine Immobilie ist oft die größte Investition im Leben. Genau hier lohnt es sich, auf klare Zahlen, unabhängige Expertise und einen transparenten Bewertungsprozess zu setzen. So wird aus einer Zahl nicht nur ein Wert, sondern auch eine verlässliche Grundlage für gute Entscheidungen. Gerne helfen wir Ihnen in Sachen Immobilienbewertungen weiter, schreiben Sie uns gerne über unser Kontaktformular.
