Ein Erbe anzutreten und plötzlich Teil einer Erbengemeinschaft zu sein, ist nicht immer einfach. Der Verlust eines nahestehenden Menschen führt zur Auseinandersetzung mit dessen materiellen Werten, so dass neben rein objektiven Erwägungen auch emotionale Vorstellungen und Wünsche berücksichtigt werden müssen. Wird dabei ein Objekt von hohem Wert, wie zum Beispiel eine Immobilie, an mehrere Personen vererbt, kann es zu erbitterten Auseinandersetzungen innerhalb der Erbengemeinschaft kommen. Die Miterben bilden eine Art Zwangsgemeinschaft, denn es kann nur gemeinschaftlich über das Vermögen verfügt werden. Die Erbengemeinschaft des Hauses muss sich also über dessen Verwendung einigen, damit das Erbe angetreten und der Nachlass geregelt werden kann. Ist es nicht möglich, eine solche Einigung zu erzielen, bleibt als Ausweg nur noch die Teilungsversteigerung. Auf diese Weise kann anschließend eine gleichmäßige Aufteilung des erzielten Erlöses vorgenommen werden. Das sollte jedoch unter allen Umständen vermieden werden, denn dabei wird meist ein Verkaufspreis erzielt, der viel niedriger ist als der Verkehrswert. Erst wenn der Nachlass verteilt wurde, kann die Erbengemeinschaft des Hauses aufgelöst werden.
Erbengemeinschaft eines Hauses: Wer entscheidet über die Nutzung?
Einen Nachlass konfliktfrei zu verteilen ist besonders dann problematisch, wenn ein Haus zum Vermögen gehört. Vielleicht möchte einer der Erben dort wohnen bleiben, kann aber seine Miterben nicht auszahlen. Die Erbengemeinschaft ist grundsätzlich verpflichtet, den Nachlass gemeinsam zu verwalten. Auch die Erträge, die aus dem Nachlass resultieren, werden gemäß der Erbquote verteilt und ebenso verhält es sich mit eventuell bestehenden Schulden. Letztlich kann die Erbengemeinschaft nur als Einheit über die Verwendung des Hauses entscheiden. Gelingt es nicht, diese Einigung herbeizuführen, muss die Erbauseinandersetzung mit einer Teilungsversteigerung erfolgen.
Was muss bei der Erbauseinandersetzung berücksichtigt werden?
Jeder Miterbe der Erbengemeinschaft hat die Möglichkeit, Einspruch gegen eine mehrheitlich befürwortete Nutzung des Hauses zu erheben und diese damit zu verhindern. Als erstes sollte sich die Erbengemeinschaft ins Grundbuch eintragen lassen, wobei jeder Erbe seinen Anteil separat eintragen lassen muss. Als Nachweis über die Erbschaft wird der Erbschein vorgelegt.
Nach Eintragung ins Grundbuch sind die neuen Eigentümer nicht Bruchteilseigentümer, denen jeweils ein bestimmter Anteil am Haus gehört, sondern Gesamteigentümer. Letztlich gibt es drei alternative Möglichkeiten der Erbauseinandersetzung für die Erbengemeinschaft eines Hauses:
- Selbstnutzung
- Vermietung
- Verkauf
Erbauseinandersetzung bei Selbstnutzung
Hat einer der Gesamteigentümer den Wunsch, das Haus als Wohnsitz zu nutzen? Stimmen die anderen Erben der Erbengemeinschaft dem zu, können die Miterben gemäß ihres Erbanteils eine Auszahlung verlangen. Diese Vereinbarung bedarf der notariellen Bestätigung durch einen beglaubigten Auflösungsvertrag.
Erbauseinandersetzung bei Vermietung
Wurde beispielsweise ein Mehrfamilienhaus vererbt und die Erbengemeinschaft ist sich einig darüber, dass dieses vermietet werden soll, wird ein Gesellschaftervertrag abgeschlossen und notariell beglaubigt.
Aus der Erbengemeinschaft des Hauses wird auf diese Weise eine rechtsfähige GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts). Diese Gesellschaft kann als juristische Person Verträge schließen und somit das Haus vermieten. Soll die Verteilung der Mieteinnahmen von der Erbquote abweichen, wird dies ebenfalls im Gesellschaftervertrag geregelt.
Erbauseinandersetzung beim Verkauf
Ein sehr zügiger Abschluss der Erbauseinandersetzung kann mit dem Verkauf des Hauses erreicht werden. Sind sich die Miterben einig darüber, erfolgt nach dem Verkauf die Verteilung des Gewinns gemäß der Erbquote. In diesem Fall ist die Erbengemeinschaft mit dem Vollzug der Verteilung beendet und wird aufgelöst. Diese Form der Nachlass Regelung ist besonders konfliktarm und sorgt außerdem dafür, dass die Immobilie nicht durch längeren Leerstand an Wert verliert.
Wie wird der Wert des Nachlasses festgestellt?
Bevor die Erbanteile berechnet werden, sollte die Erbengemeinschaft des Hauses einen kompetenten Immobiliengutachter mit der Erstellung eines Wertgutachtens beauftragen. Der Gutachter wird ein rechtssicheres Immobiliengutachten erstellen, das alle Marktgegebenheiten berücksichtigt und einen realistischen Verkehrswert festlegt. Dieser Verkehrswert ist die Basis für die Erbauseinandersetzung und die Berechnung der Erbschaftssteuer.
Teilungsversteigerung: Erbauseinandersetzung bei Uneinigkeit
Gelingt es der Erbengemeinschaft nicht, eine Einigung zu erzielen, kann jeder einzelne Miterbe die Auflösung der Erbengemeinschaft verlangen. Dann erfolgt die Erbauseinandersetzung auf dem Weg der Teilungsversteigerung. Die Teilungsversteigerung wird dann vom Nachlassgericht angeordnet und entspricht im Wesentlichen einer Zwangsversteigerung. Diese Art der Erbauseinandersetzung sollte auf jeden Fall vermieden werden. Denn eine Zwangsversteigerung wird einen weit unter dem Verkehrswert liegenden Erlös erbringen und ist deshalb die denkbar schlechteste Lösung der Nachlass Verwaltung. Es ist jedem Miterben gestattet, bei der Teilungsversteigerung mitzubieten.
Erbengemeinschaft beim Bestehen eines Wohnrechts
Wurde jemandem im vererbten Haus ein Wohnrecht eingeräumt, kann die Immobilie trotzdem verkauft oder teilweise vermietet werden. Das Wohnrecht bleibt jedoch bestehen. Eingeräumte Wohnrechte mindern den Wert des Hauses, da sie die Nutzungsmöglichkeiten des neuen Eigentümers erheblich einschränken. Bei der Erstellung des Immobiliengutachtens wird dieser Umstand berücksichtigt. Der Erblasser kann jeder Person, auch wenn diese nicht zur Erbengemeinschaft gehört, ein Wohnrecht einräumen.
Kann man den eigenen Erbanteil verkaufen?
Da Erbengemeinschaften oft extrem konfliktgeladen sind, hat der Gesetzgeber die Möglichkeit eingeräumt, Erbteile zu verkaufen. Wer diesen Erbanteil erwirbt, ist wiederum gesamthänderisch in der Erbengemeinschaft gebunden. Liegt es an einem einzelnen Miterben, dass keine Einigung erzielt wird, ist es durchaus sinnvoll, dass die anderen Erben ihm seinen Anteil abkaufen. So kann eine Teilungsversteigerung verhindert werden.
Die Erbauseinandersetzung ist im Falle der Erbengemeinschaft eines Hauses nicht einfach und bedarf der Einigung aller Miterben im Hinblick auf die Nutzung des Hauses. Ein rechtssicheres Gutachten über den Immobilienwert ist die unverzichtbare Grundlage für die Berechnung der Erbanteile und der Erbschaftssteuer. Die Gutachter von Ruof Immobilienbewertung sind kompetente Ansprechpartner für alle Belange der Immobilienbewertung.
