Ein Überbau bezeichnet die Überschreitung der Grenze eines Grundstücks durch ein Gebäude oder eine bauliche Anlage. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Teil eines Hauses, wie ein Dachvorsprung oder eine Wand, über das Grundstück des Nachbarn hinausragt. Der Überbau kann sowohl gewollt als auch unbeabsichtigt entstehen und hat verschiedene rechtliche Implikationen, die im deutschen Zivilrecht geregelt sind.
Rechtliche Grundlagen bei einem Überbau
Das deutsche Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) befasst sich mit dem Überbau in § 912. Hier wird klargestellt, dass ein Grundstücksnachbar die Überschreitung der Grenze durch eine bauliche Anlage grundsätzlich dulden muss, wenn der Bauherr keine grobe Fahrlässigkeit oder gar Vorsatz an den Tag legt. In diesem Fall spricht man von einem „entschuldigten Überbau“.
Wird jedoch ein Überbau ohne Rücksicht auf die Grundstücksgrenzen absichtlich oder grob fahrlässig verursacht, hat der betroffene Nachbar das Recht, gegen den Überbau vorzugehen. Sollte der Überbau dagegen versehentlich oder ohne böse Absicht erfolgen, muss der Nachbar dies unter Umständen hinnehmen.
Der Überbau und die Rechte des betroffenen Nachbarn
Ist ein Überbau vorhanden, hat der betroffene Grundstücksnachbar mehrere Möglichkeiten: Zunächst kann er Widerspruch einlegen, um den Überbau zu verhindern oder zu entfernen. Wenn der Überbau bereits besteht, kann er auf eine Entschädigung bestehen. Diese Entschädigung wird als sogenannte „Rente“ bezeichnet und muss jährlich im Voraus bezahlt werden. Um diese Ansprüche abzusichern, wird die Entschädigung oft als Reallast ins Grundbuch eingetragen, sodass sie bei einem späteren Verkauf des Grundstücks weiterhin bestehen bleibt.
Die Verkehrswertermittlung beim Überbau kommt zustande, indem folgende Rechnung durchgeführt wird:
Man bedient sich des Wertes, des belasteten Grundstücks, hinzu kommt der Bodenwert des Grundstücks, welches nicht überbaut ist. Der abgezinste Bodenwert vom überbauten Grundstück und der Barwert der Überbaurente werden hinzuaddiert. Das Gleiche gilt für den Gebäudewert ohne Überbau. Nun werden Abschläge abgezogen. Diese ergeben sich wiederum durch die Einschränkung. Das Ergebnis ist der Verkaufswert des überbauten Grundstücks.
Der Verkaufswert des Grundstücks, von dem der Überbau ausgeht, wird nach einem anderen Prinzip errechnet:
Der Barwert der Überbaurente wird vom Bodenwert des Grundstücks mit Überbau abgezogen. Addiert hingegen werden der Gebäudewert inklusive Überbau und mögliche Zuschläge, die sich durch bessere Ausnutzung durch den Überbau ergeben, dies geschieht in Prozent.
