Bei einer Scheidung mit Haus wird oft erbittert darum gestritten, wer im Haus wohnen bleiben darf. Ein weiterer Streitpunkt ist, wie hoch der Ausgleich ist, den der andere Partner dafür erhält. Wenn bei einer Scheidung eine Immobilie involviert ist, ist diese meist der größte Vermögenswert, der beim Zugewinnausgleich berücksichtigt werden muss. Eine einvernehmliche Lösung zu finden, ist letztlich für beide Parteien sinnvoller, als den Streit eskalieren zu lassen.
Vor der Scheidung die Immobilie aufteilen spart Kosten
Aus Kostenaspekten ist es bei einer Scheidung mit Haus sinnvoll, sich vorher darüber zu einigen, wie während der Scheidung die Immobilie geteilt wird. Zum einen bestimmt der Streitwert die Höhe der Scheidungskosten. Da das Haus meist der wertvollste Vermögensgegenstand ist, kostet das Scheidungsverfahren wesentlich weniger, wenn es aus diesem Verfahren herausgenommen wird. Außerdem entfällt die Grunderwerbssteuer von bis zu 5,5 Prozent bei der Übertragung des Hauses auf einen Ehegatten.
Während der Trennungsphase steht das Haus als Ehewohnung unter besonderem Schutz, und es ist unerheblich, ob ein Ehegatte allein im Grundbuch steht. Erst nach vollzogener Scheidung mit Haus besteht der Anspruch auf den Zugewinnausgleich. Mit dieser Regelung soll vermieden werden, dass die Ehewohnung leichtfertig aufgegeben wird und Versöhnungsversuche dadurch erschwert werden.
Zugewinnausgleich bei einer Scheidung mit Haus
Haben die Eheleute bei der Eheschließung nichts anderes vereinbart, leben sie in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass das Vermögen, welches während der Ehe erwirtschaftet wurde, zu gleichen Teilen im Rahmen des Zugewinnausgleichs aufgeteilt wird. Ist bei der Scheidung eine Immobilie involviert, gestaltet sich der Zugewinnausgleich besonders schwierig. Anders als Geldvermögen lässt sich das Haus nicht teilen, sodass eine andere Lösung gefunden werden muss.
Generell gibt es fünf Möglichkeiten, bei einer Scheidung mit Haus den Zugewinnausgleich vorzunehmen:
- Ein Ehepartner behält nach der Scheidung die Immobilie
Einigen sich die Eheleute auf diese Variante, werden vom potentiellen Verkaufserlös zunächst offene Verbindlichkeiten abgezogen. Die restliche Summe wird dann aufgeteilt bzw. erhöht das Vermögen, das zu gleichen Teilen an beide Ex-Ehegatten geht. Kann der im Haus verbleibende Ehepartner den anderen nicht auszahlen, so muss er dafür einen Kredit aufnehmen. Um den potentiellen Verkaufserlös gerichtsfest zu ermitteln, ist es erforderlich, einen kompetenten Immobiliensachverständigen mit der Erstellung einer Immobilienbewertung zu beauftragen. - Das Haus wird verkauft und der Erlös abzüglich der Schulden geteilt
Diese Variante wird gewählt, wenn keiner der Partner Interesse daran hat, nach der Scheidung die Immobilie zu bewohnen. Auch wenn es sich beide nicht leisten können, den anderen auszuzahlen und die laufenden Unterhaltskosten zu bewältigen, greift diese Variante. - Das Haus wird vermietet
In diesem Fall werden sowohl die Mieteinnahmen als auch die Kosten geteilt. Diese Lösung ist nur für Ehepaare geeignet, die auch nach der Scheidung mit Haus problemlos zumindest auf wirtschaftlicher Ebene miteinander umgehen können. - Jeder Ehepartner bewohnt einen Bereich des Hauses
Auch diese sogenannte Realteilung funktioniert nur bei Paaren, die nach der Scheidung einen freundschaftlichen Umgang pflegen. Außerdem muss das Haus die Möglichkeit bieten, in zwei getrennte Wohnbereiche aufgeteilt zu werden. - Das Haus wird zwangsversteigert
Das ist für beide Partner die wirtschaftlich schlechteste Lösung. Bei einer Teilungsversteigerung wird ein wesentlich niedrigerer Verkaufspreis realisiert als bei einem Verkauf auf dem freien Markt. Aus diesem Grund sollten die Ex-Partner alles dafür tun, einen Konsens zu finden und die Scheidung mit Haus einvernehmlich zu regeln.
Immobilie gehörte vor der Eheschließung einem der Ehegatten
Lebt das Ehepaar in einer Zugewinngemeinschaft, bedeutet das, dass alles, was die Ehepartner in die Ehe eingebracht haben, ihnen nach der Scheidung gehört. Es fließt somit nicht in den Zugewinn ein. Das gilt auch für Immobilien, die einer der Partner während der Ehezeit geerbt oder geschenkt bekommen hat. Nach Paragraf 1374 Absatz 2 BGB sind Erbschaften und Schenkungen nicht auszugleichen.
Scheidung mit Haus: Nur ein Ehegatte steht im Grundbuch
Wurde das Haus während der Ehe angeschafft, gehört es zum Zugewinn, auch wenn nur einer der Ehegatten im Grundbuch eingetragen ist. Nach der Scheidung hat dieser allerdings das Weisungsrecht und kann entscheiden, selbst im Haus zu wohnen. Trotzdem muss er in diesem Fall einen finanziellen Ausgleich in Höhe des halben Verkehrswerts abzüglich bestehender Verbindlichkeiten leisten.
In welchen Fällen muss man an den Ex-Partner Miete zahlen?
Ein Ehepartner kann nach der Scheidung die Immobilie übernehmen und der andere Ehepartner bleibt dort trotzdem wohnen. Das ist häufig der Fall, wenn den Kindern nicht das gewohnte Umfeld genommen werden soll. Der alleinige Eigentümer muss seinem Ex-Partner jedoch im Rahmen des Zugewinnausgleichs abfinden. Dieser hat im Gegenzug die Pflicht, eine ortsübliche Miete zu bezahlen.
Vor der Scheidung die Immobilie auf Kinder überschreiben?
Das Überschreiben des Hauses ist nur mit Zustimmung beider Elternteile möglich und ändert außerdem nichts daran, dass beim Zugewinnausgleich der Immobilienwert berücksichtigt wird. Mit dem Überschreiben des Hauses kann man nicht verhindern, dass der Ehepartner in dieser Hinsicht beim Zugewinnausgleich leer ausgeht.
