Die gewerbliche Nutzung von Wohneigentum ist unter bestimmten Bedingungen erlaubt.
Die gewerbliche Nutzung von Wohneigentum ist nur unter bestimmten Bedingungen erlaubt. Wenn Selbstständige in der eigenen Wohnung oder der Mietwohnung arbeiten wollen, müssen verschiedene Regeln beachtet werden. Wer ein Büro im eigenen Haus einrichtet und ein Gewerbe anmeldet, muss mit dem Einspruch der Nachbarn oder der kommunalen Aufsichtsbehörden rechnen.
Ein Gewerbe im eigenen Haus zu betreiben, verstößt in vielen Fällen gegen baurechtliche Regelungen, die eine strikte räumliche Trennung von Wohngebieten und Gewerbegebieten vorsehen. Bei Verstößen gegen das Baurecht kann das Bauamt verlangen, die gewerbliche Nutzung von Wohneigentum einzustellen. Es stellt sich die Frage, unter welchen Bedingungen und in welchem Umfang ein Gewerbe im eigenen Haus betrieben werden darf.
Gewerbliche Nutzung von Wohneigentum: Was ist erlaubt?
Ein Gewerbe im eigenen Haus in einem reinen Wohngebiet ohne ausdrückliche Erlaubnis zu betreiben, ist laut Baunutzungsverordnung (BauNVO) verboten. Wohngebiete genießen gemäß Baurecht einen besonders hohen Anspruch auf Schutz vor Belästigungen, die sich durch gewerbliche Tätigkeiten ergeben. Deshalb ist dort nur dann die gewerbliche Nutzung von Wohneigentum möglich, wenn damit tatsächlich keinerlei Störungen der Nachbarschaft verbunden sind. Kommunen können im Bebauungsplan Ausnahmen gestatten, sind dazu jedoch nicht verpflichtet.
Die einzigen Ausnahmen, die generell erlaubt sind, betreffen die Freien Berufe. Hier greift das Recht auf freie Berufsausübung. Typische Freie Berufe sind:
- Notare und Rechtsanwälte
- Steuer- und Wirtschaftsprüfer
- Ärzte und Zahnärzte
- Heilpraktiker
- Schriftsteller
- Dolmetscher
- Designer
- Hebammen
Doch auch die Ausübung der Freien Berufe unterliegt Grenzen. Sie darf nur einen bestimmten Anteil der Raumnutzung ausmachen. Auch im Hinblick auf die zu erwartende Kundenfrequenz und die Anzahl der Mitarbeiter müssen ebenfalls Grenzen beachtet werden. Diese ergeben sich aus der Rechtsprechung zu diesem Thema.
Gewerbliche Nutzung von Wohneigentum: Welche Regeln sind einzuhalten?
Ein Gewerbe im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung zu betreiben, ist nur dann möglich, wenn davon keine wesentlichen Störungen für die Nachbarschaft ausgehen. Die gewerbliche Nutzung von Wohneigentum darf keine Störungen verursachen, die über die üblichen Störungen des Wohnens hinausgehen. Möchte eine Tagesmutter fünf Kinder betreuen und der dadurch verursachte Lärm stört die Nachbarschaft, kann ihr verboten werden, dieses Gewerbe im eigenen Haus auszuüben.
Hat sich jedoch eine Dolmetscherin ein Büro im eigenen Haus eingerichtet, um dort zu arbeiten, gehen davon keinerlei Störungen aus. Sie darf als Freiberuflerin dann auch in einem reinen Wohngebiet gewerblich tätig sein. Das gilt ebenfalls für die Einrichtung eines Arbeitszimmers in einer gemieteten Wohnung. Weder der Vermieter noch das Bauamt können dem Mieter eine derartige gewerbliche Nutzung verbieten.
Gewerbe im eigenen Haus: Entscheidend ist der Kundenverkehr
Die Genehmigung für die gewerbliche Nutzung von Wohneigentum hängt auch vom zu erwartenden Kundenverkehr ab.
Dass die gewerbliche Nutzung von Wohneigentum nicht gestattet ist, wenn das Gewerbe mit Geruchs- und Lärmbelästigungen verbunden ist, sollte selbstverständlich sein. Viel wichtiger bei der Beurteilung, ob eine Genehmigung erteilt werden kann, ist die voraussichtliche Kundenfrequenz, die mit dem Gewerbe im eigenen Haus einhergeht. Es entscheidet also der Publikumsverkehr, ob eine Erlaubnis erteilt wird.
Diese Einschränkung ist besonders für Ärzte oder Rechtsanwälte relevant, deren Tätigkeit eigentlich keine Störungen verursacht, jedoch mit erheblichem Kundenverkehr verbunden ist. Auch in diesem Bereich ist aber eine Erlaubnis nicht ausgeschlossen und ist immer vom Einzelfall anhängig. Tatsächlich findet man gerade in Großstädten relativ häufig niedergelassene Ärzte und Rechtsanwälte, die im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung praktizieren.
Wann muss eine Nutzungsänderung gemeldet werden?
Wenn Sie ein Büro im eigenen Haus einrichten möchten, sollte Sie sich mit dem zuständigen Bauamt in Verbindung setzen. Dort erhalten Sie Informationen über die geltenden Regelungen in Ihrer Kommune, die sich erheblich von denen anderer Städte unterscheiden können.
Welche baulichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Es ist nicht notwendig, bauliche Veränderungen vorzunehmen. Andererseits dürfen für die gewerbliche Nutzung von Wohneigentum keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden, die bewirken, dass die Wohnung nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist. Soll bei einer Eigentumswohnung eine weitere Eingangstür eingebaut werden, erfordert dies die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
Kann man mit dem Gewerbe im eigenen Haus Steuern sparen?
Für den Teil des Hauses, der gewerblich genutzt wird, können die Eigentümer Abschreibungen bilden, die wiederum den Betriebsgewinn reduzieren. Auch die anteilig auf den gewerblichen Bereich entfallenden Betriebskosten (Strom, Heizung, Versicherung, Müllgebühren) gehören zu den Kosten, die wiederum die Einkommenssteuern reduzieren. Wird das Büro im eigenen Haus renoviert, können auch diese Kosten geltend gemacht werden.
Gewerbliche Nutzung von Wohneigentum: Kann man trotzdem Baukindergeld beantragen?
Baukindergeld wird nur gezahlt, wenn man die Immobilie selbst zu Wohnzwecken nutzt. Die in begrenztem Umfang genehmigte Nutzung als Büro im eigenen Haus hat jedoch keinen Einfluss auf die Genehmigung des Baukindergelds.
Darf man einen Teil des Wohneigentums an ein Gewerbe vermieten?
Bei der Vermietung von Wohneigentum an ein Gewerbe gelten die gleichen Einschränkungen wie bei einem eigenen Gewerbe im eigenen Haus. Vom Gewerbe dürfen keine Störungen ausgehen, die über diejenigen einer Wohnnutzung hinausgehen. Außerdem ist die Nutzungsänderung anzuzeigen und eine Genehmigung beim Bauamt einzuholen.
Sind Sie sich unsicher, ob die gewerbliche Nutzung von Wohneigentum in Ihrem konkreten Fall möglich ist? Dann sollten Sie sich vorher an das Bauamt wenden und dort beraten lassen. Fühlen sich Ihre Nachbarn durch den Kundenverkehr gestört oder anderweitig belästigt, kann auch im Nachhinein die Genehmigung wieder entzogen werden. Generell wird eine Erlaubnis nur erteilt, wenn davon auszugehen ist, dass keine Belästigungen für die Nachbarschaft zu befürchten sind.
Für die Immobilienbewertung von Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien wenden Sie sich an die Spezialisten von Ruof Immobilienbewertung.