Das Baulastenverzeichnis ist ein zentrales Register, in dem öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers festgehalten werden. Diese Verpflichtungen können den Gebrauch oder die Bebauungsmöglichkeiten eines Grundstücks dauerhaft beeinflussen. Anders als die Grunddienstbarkeiten, die im Grundbuch stehen, betrifft das Baulastenverzeichnis ausschließlich Pflichten, die sich aus dem öffentlichen Baurecht ergeben und nicht zwingend im Grundbuch auftauchen. Für Laien ist wichtig zu wissen: Eine Baulast „klebt“ am Grundstück – nicht an der Person. Wer das Grundstück kauft, übernimmt sie automatisch.
Baulastenverzeichnis – Welche Arten von Baulasten gibt es?
Im Baulastenverzeichnis können unterschiedliche Verpflichtungen eingetragen sein. Dazu gehören zum Beispiel:
Abstandsflächenbaulast: Der Eigentümer verpflichtet sich, Abstandsflächen zugunsten eines Nachbargrundstücks freizuhalten. Dadurch kann der Nachbar enger bauen, während das eigene Grundstück baulich eingeschränkt wird.
Zuwegungsbaulast: Ein Grundstückseigentümer muss dulden, dass ein anderes Grundstück über sein Grundstück erschlossen wird, etwa durch einen Geh- oder Fahrweg.
Stellplatzbaulast: Ein Grundstück stellt Stellplätze für ein anderes bereit, wenn dieses die benötigte Anzahl auf dem eigenen Grundstück nicht nachweisen kann.
Leitungsbaulast: Hier erlaubt der Eigentümer, dass Versorgungsleitungen über sein Grundstück geführt werden.
Alle diese Verpflichtungen können die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks beeinflussen – und sind daher besonders für Kaufinteressenten wichtig.
Baulastenverzeichnis – Warum ist die Einsicht so wichtig?
Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte unbedingt das Baulastenverzeichnis prüfen. Baulasten können die Bebauung, den Wert oder die zukünftige Nutzung massiv beeinflussen. Da Baulasten meist nicht im Grundbuch stehen, sind sie für Käufer auf den ersten Blick nicht erkennbar. Ein Beispiel: Wenn im Baulastenverzeichnis eine Stellplatzbaulast eingetragen ist, kann das eigene Grundstück teilweise blockiert sein. Oder eine Abstandsflächenbaulast verhindert eine geplante Gebäudeerweiterung.
Makler und Verkäufer müssen Baulasten nicht automatisch offenlegen. Die Verantwortung liegt beim Käufer. Deshalb ist es ratsam, vor dem Notartermin Einsicht zu nehmen.
Baulastenverzeichnis – Wo erhält man Einsicht?
Das Baulastenverzeichnis wird von den Bauaufsichtsbehörden der jeweiligen Gemeinde oder Stadt geführt. Die Einsicht ist in der Regel kostenpflichtig, aber unkompliziert. Man kann vor Ort Einsicht nehmen oder – je nach Kommune – auch online eine Auskunft beantragen. Berechtigt sind Eigentümer, Kaufinteressenten mit Vollmacht und Sachverständige wie Immobilienbewerter.
Baulastenverzeichnis – Welche Auswirkungen hat eine Baulast auf den Immobilienwert?
Baulasten können den Immobilienwert sowohl mindern als auch – selten, aber möglich – stärken. In den meisten Fällen handelt es sich jedoch um Einschränkungen. Ein Grundstück, das Abstandsflächen für den Nachbarn bereitstellen muss, ist weniger flexibel nutzbar und somit oft weniger wert. Umgekehrt kann eine Zuwegungsbaulast die Erschließung eines vormals schwer zugänglichen Grundstücks ermöglichen. Für eine realistische Wertermittlung ist deshalb die Prüfung des Baulastenverzeichnisses unerlässlich. Fragen Sie uns gerne um Rat, hier können Sie uns kontaktieren.
