Im Baubereich bezeichnet man Teilflächen als unselbstständige Flächen, die von einer wirtschaftlichen Einheit abgetrennt wurden. Diese Abtrennung dient in der Regel dazu, spezifische Gemeinbedarfe zu erfüllen oder bestimmte rechtliche Vorgaben zu beachten, was auch für Bodenrichtwerte und die Grundsteuer interessant ist. Ein Grundstück kann aus verschiedenen Teilflächen bestehen, die unterschiedliche Funktionen erfüllen, sei es als unbebaute Fläche, als Garten oder als Fläche für öffentliche Einrichtungen. Die Teilfläche kann sowohl bebaut als auch unbebaut sein und hat häufig Einschränkungen hinsichtlich ihrer Nutzung.
Arten von Teilflächen
Teilflächen können sehr unterschiedlich sein, je nachdem, welchen Zweck sie erfüllen. Zu den häufigsten Teilflächen gehören:
• Vorgärten: Diese sind oft als Teilflächen in Wohngebieten abgetrennt und dienen der Begrünung oder als Abgrenzung zu öffentlichen Flächen.
• Hinterlandflächen: Diese befinden sich hinter einem Gebäude und sind oft nicht für den direkten Zugang oder als Baufläche vorgesehen.
• Seiten- und Vorderlandflächen: Diese Flächen befinden sich an den Seiten oder vorne an einem Grundstück und können ebenfalls abgetrennt sein, um bestimmte baurechtliche oder planerische Anforderungen zu erfüllen.
Solche Teilflächen können sowohl als unbebaute Flächen für Freizeit oder Naturerholung genutzt werden, als auch als bebaubare Flächen im Rahmen einer späteren Entwicklung.
Wie wird der Wert von Teilflächen ermittelt?
Um den Wert von Teilflächen zu bestimmen, wird meist die Differenzwertmethode angewendet. Hierbei wird der Wert des gesamten Grundstücks vor der Abtrennung (also der ursprüngliche Wert) mit dem Wert des Restgrundstücks nach der Abtretung verglichen. Die Differenz zwischen diesen beiden Werten gibt Aufschluss über den Wert der abgetrennten Teilfläche.
Ein weiterer wichtiger Aspekt bei der Wertermittlung ist die Berücksichtigung von Vermögensvor- und -Nachteilen, die mit der Abtrennung verbunden sind. Bei dieser Methode fließen Faktoren wie mögliche Nutzungseinschränkungen, Baurechtsvorschriften oder auch die Erreichbarkeit der Teilfläche in die Berechnung ein.
Alternative Wertermittlungsverfahren
Neben der Differenzwertmethode gibt es auch andere Verfahren zur Wertermittlung von Teilflächen. Zu diesen zählen:
• Bruchteils-/Durchschnittswerte: Hier wird der Wert der Teilfläche als Anteil des gesamten Grundstücks berechnet. Dies eignet sich insbesondere, wenn die Teilfläche in ihrer Nutzung und Wertigkeit nicht wesentlich vom Gesamtgrundstück abweicht.
• Verschiebemethode: Bei dieser Methode wird die Teilfläche mit einem hypothetischen Szenario verglichen, bei dem die Fläche nicht abgetrennt wurde. Dadurch wird ermittelt, wie sich der Wert des Grundstücks durch die Abtrennung verändert hat.
Teilflächen in der Immobilienbewertung
In der Immobilienbewertung gewinnen Teilflächen zunehmend an Bedeutung, besonders in Bezug auf die nachhaltige und effiziente Nutzung von Grundstücken in urbanen und hochverdichteten Gebieten. Aufgrund der steigenden Nachfrage nach Grünflächen, öffentlichen Einrichtungen und Wohnraum sind Teilflächen ein wichtiger Bestandteil der Stadtplanung und Grundstücksaufteilung. Bei der Bewertung wird heute nicht nur der monetäre Wert betrachtet, sondern auch, wie gut die Teilflächen in die Gesamtplanung integriert werden können.
