Der Einheitswert dient Eigentümern von Immobilien zur Berechnung von Steuern, beispielsweise der Grundsteuer. Zusätzlich wird der Einheitswert auch zur Berechnung der Gewerbesteuer sowie der Zweitwohnungssteuer genutzt. Berechnungsmethoden der Vergangenheit führten jedoch zu einer Ungleichbehandlung der Steuerpflichtigen.
Wie wird der Einheitswert berechnet?
Für die Berechnung des Einheitswertes kann je nach Objektart das Sachwertverfahren oder auch das Ertragswertverfahren angewandt werden. Das Ertragswertfahren wird dabei insbesondere zur Berechnung des Einheitswertes für folgende Objekte genutzt:
• Ein- und Zweifamilienhäuser
• Eigentumswohnungen
• Mietwohngrundstücke
• Geschäftlich genutzte Grundstücke
Darüber hinaus kann auch für gemischt genutzte Grundstücke das Sachwertverfahren zur Ermittlung des Einheitswertes herangezogen werden. Stehen für Objekte keine Daten zur Jahresrohmiete als Berechnungsgröße zur Verfügung, wird wahlweise das Sachwertverfahren genutzt.
Wie beeinflusst der Einheitswert die Grundsteuer?
Die Höhe der Grundsteuer hängt von verschiedenen Faktoren ab. Das Finanzamt nutzt zur Berechnung der Grundsteuer folgende Formel:
Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Grundsteuerhebesatz = Grundsteuer
An dieser Berechnung zeigt sich, dass die Grundsteuer mit steigendem Einheitswert höher ausfällt.
Wann wird der Einheitswert ermittelt?
Der Einheitswert wird durch das Finanzamt ermittelt. Die erste Hauptfeststellung erfolgte mit Einführung des Einheitswertes zum 1. Januar 1935. Über einen Einheitswertbescheid wird Eigentümern der jeweils berechnete Einheitswert zur Grundsteuer mitgeteilt. Veränderungen am Grundstück können dazu führen, dass der Wert neu ermittelt werden muss. Eine Neuberechnung muss beispielsweise in folgenden Fällen erfolgen:
• Bei Flächenänderungen oder Baumaßnahmen, welche den Grundstückswert maßgeblich beeinflussen
• Bei einer Veränderung der Nutzungsart, beispielsweise, wenn ein zuvor unbebautes Grundstück bebaut wird
• Bei festgestellten Fehlern in der Berechnung des Einheitswertes
• Bei einem Eigentümerwechsel
Für die Berechnung der Grundsteuer wird der Einheitswert jeweils zum 1. Januar des Folgejahres ermittelt. Der Einheitswert ist ein wesentlicher Bestandteil des deutschen Steuersystems im Bereich der Immobilienbesteuerung und hat direkte Auswirkungen auf die finanzielle Situation von Immobilieneigentümern sowie auf die Einnahmen der Gemeinden zur Finanzierung öffentlicher Aufgaben. Ab dem 1. Januar 2025 tritt eine neue Form der Grundsteuer in Kraft. Mehr Infos dazu finden Sie hier.
