Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein unabhängiges Gremium, das 1960 als Institution im Zusammenhang mit dem Bundesbaugesetz (BauBG) geschaffen wurde. Immobiliensachverständige sollen durch die Festlegung von Grundstückswerten dafür sorgen, dass der Grundstücksmarkt transparent ist. In einem Grundstücksmarktbericht werden die ermittelten Werte dokumentiert. Die Gutachterausschüsse sind jeweils einer bestimmten Landesbehörde zugeordnet.
Wie legt der Gutachterausschuss die Grundstückswerte fest?
Der Ausschuss erhält von den Notaren Kopien aller Immobilienkaufverträge der betreffenden Region. Die wertrelevanten Informationen werden vom Gutachterausschuss zu einer aggregierten Kaufpreissammlung zusammengefasst und veröffentlicht. Diese Kaufpreissammlung bildet die Basis für die Erstellung von Verkehrswertgutachten privater Immobiliengutachter. Darüber hinaus nutzen Banken die Werte, um Beleihungswertgutachten zu erstellen.
Aufgaben des Gutachterausschusses
Rechtliche Grundlage für die Wahrnehmung der Aufgaben bildet der Paragraf 192 des BauGB und die Aufgaben sind in den Paragrafen 193 ff. BauGB fixiert:
- Erstellung der Kaufpreissammlung
- Auswertung der Kaufpreissammlung
- Erstellung von Verkehrswertgutachten
- Erstellung von Gutachten bei Enteignungen oder anderen Vermögensnachteilen
- Berechnung von Daten zur Wertermittlung (Liegenschaftszinsen, Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren)
Weitere Aufgaben sind die Erstellung von Mietwertübersichten und Grundstücksmarktberichten. Diese Aufgaben sind nicht gesetzlich vorgeschrieben, werden aber vom Gutachterausschuss übernommen.
Wie setzt sich der Gutachterausschuss zusammen?
Der Vorsitzende muss Beamter der Behörde sein, welcher der Ausschuss zugeordnet ist (Landratsamt, Katasteramt, Vermessungsamt, Kreisverwaltungsreferat). Die anderen Teilnehmer rekrutieren sich aus dem Kreis der Mitarbeiter der Finanzämter oder Finanzbehörden. Außerdem sind ehrenamtliche Mitglieder vorgesehen, die als Immobiliensachverständige arbeiten.
Bodenrichtwerte und Liegenschaftszinsen
Die ermittelten Bodenrichtwerte bestimmen den Wert des Baulands. Sie sind somit Basis für die Festsetzung der Steuern, die auf Grund und Boden bezahlt werden müssen. Darüber hinaus dienen sie der Immobilienbewertung. Mit den Bodenrichtwerten wird der Bodenwert bestimmt, wenn es nicht möglich ist, eine Immobilienbewertung mit dem Vergleichswertverfahren vorzunehmen.
Der Liegenschaftszins wird bei der Immobilienbewertung von Gewerbeimmobilien nach dem Ertragswertverfahren benötigt. Dieser Wert ist die marktübliche Verzinsung, die Investoren mit der Immobilie durchschnittlich erwirtschaften.
