Bei vermögenden Mündeln dreht sich die Vormundschaft auch um das Haus und einen eventuellen Verkauf.
Seit der Reform des Betreuungsrechts 1992 gibt es die Vormundschaft nur noch für Minderjährige. Der Vormund übernimmt die Aufgaben, die ansonsten den Eltern obliegen und vertritt die Interessen seines Mündels. Gesetzliche Grundlage dafür sind die Paragrafen 1773 bis 1895 BGB. Für Erwachsene gibt es seit 1992 die Möglichkeit der Betreuung. Prinzipiell kann jeder per Betreuungsverfügung als gesetzlicher Betreuer bestimmt werden. Ohne eine solche Verfügung, muss zunächst ein Antrag beim Betreuungsgericht gestellt werden.
Volljährige Menschen können somit seit 1992 nicht mehr unter Vormundschaft gestellt werden. Die Betreuung ist in den Paragrafen 1896 bis 1908i BGB geregelt. Der gesetzliche Betreuer übernimmt die Vertretung in den Bereichen, die der Betreute nicht mehr selbstständig regeln kann. Der Umfang der Betreuung wird vom Betreuungsgericht bestimmt. Der gesetzliche Betreuer fungiert somit als Vertreter, ohne dass der Erwachsene in allen Lebensbereichen unter Vormundschaft gestellt wird.
Betreuungsvollmacht
In einer Betreuungsvollmacht kann man zur Vorsorge festlegen, wer als gesetzlicher Betreuer die eigenen Interessen vertritt. In Deutschland haben ungefähr 1,3 Millionen Menschen einen gesetzlichen Betreuer. Die Betreuungsvollmacht (Betreuungsverfügung) gilt jedoch nicht automatisch, wenn ein Notfall vorliegt. Sie muss im Gegensatz zur Vorsorgevollmacht durch das Betreuungsgericht bestätigt werden. Ist dies der Fall, übernimmt ein gesetzlicher Betreuer die Regelungen der Angelegenheiten der betreuten Person in deren Sinn.
Beispielsweise der Hausverkauf durch Betreuer bedarf in jedem Fall einer Zustimmung von Seiten des Betreuungsgerichts, das einen Immobiliengutachter mit der Erstellung eines Wertgutachtens beauftragt. Auf diese Weise soll sichergestellt werden, dass beim Hausverkauf durch einen Betreuer ein marktgerechter Preis erzielt wird. Alle Willenserklärungen des Betreuers gelten für, aber auch gegen den Betreuten (Paragraf 164 BGB).
In welchen Fällen greift eine Betreuungsvollmacht?
In der Betreuungsvollmacht kann man festlegen, wer als gesetzlicher Betreuer vom Betreuungsgerichteingesetzt werden soll. Es ist außerdem möglich, bestimmte Personen auszuschließen. Ein gesetzlicher Betreuer übernimmt im Namen des volljährigen Betreuten dessen gesetzliche Vertretung. Er handelt also bei Rechtsgeschäften in dessen Sinn, wenn der Betreute dies aus den folgenden Gründen nicht mehr kann:
- psychische Krankheit
- körperliche Behinderung
- geistige oder seelische Behinderung
Gründe dafür, dass eine Betreuungsvollmacht wirksam wird, sind Unfälle, Krankheiten, Schlaganfälle oder eine Demenz. Es ist möglich, dass die Betreuung nur für einen begrenzten Zeitraum gilt, weil sich der Betreute wieder soweit regeneriert, dass er seine Rechtsgeschäfte selbstständig erledigen kann.
Gesetzlicher Betreuer: Welche Aufgaben werden übernommen?
Ein gesetzlicher Betreuer übernimmt die gesamte gesetzliche Vertretung des Betreuten. Seine Aufgaben umfassen beispielsweise:
- Vermögensverwaltung
- Regelung von Haus- und Wohnungsangelegenheiten
- Schriftverkehr
- Gesundheitsfürsorge
- Aufenthaltsbestimmung
Wer sollte als gesetzlicher Betreuer bestimmt werden?
Grundsätzlich können Sie in der Betreuungsvollmacht frei festlegen, wer diese Aufgabe übernehmen soll und wer dafür keinesfalls infrage kommt. Ein gesetzlicher Betreuer muss folgende Kriterien erfüllen:
- Volljährigkeit
- Geschäftsfähigkeit
- keine Vorstrafen
- einwandfreier SCHUFA-Score
- ausreichende Kenntnisse der deutschen Sprache
- Wohnort in der Nähe des Betreuten
Es ist eine persönliche Entscheidung, ob man seine nächsten Angehörigen wie Eltern oder volljährige Kinder als Betreuer vorschlägt. Das Betreuungsgericht überprüft den Wunsch, kann jedoch in begründeten Fällen einen anderen Betreuer bestellen. Sie können außerdem bestimmen, dass ein selbstständiger Berufsbetreuer, ein Mitglied eines Betreuungsvereins oder ein Mitarbeiter einer Betreuungsbehörde die Betreuung übernimmt. Die Zahl der Berufsbetreuer steigt seit einigen Jahren kontinuierlich an. Mehr als 50 Prozent aller gesetzlichen Betreuer sind allerdings Familienangehörige. Wenn keine Betreuungsvollmachtvorhanden ist, bestimmt das Betreuungsgericht, wer als gesetzlicher Betreuer eingesetzt wird. Die Betreuungsvollmacht ist somit die Voraussetzung dafür, eine vom Betreuungsgericht bestimmte Betreuung zu verhindern.
Kann man gesetzlicher Betreuer seiner Eltern werden?
Soll bei einer Vormundschaft eine Immobilie durch den gesetzlichen Betreuer verkauft werden, haben die Kinder ein Mitspracherecht.
Wenn Eltern mit zunehmendem Alter nicht mehr in der Lage sind, alle Bereiche ihres Lebens eigenverantwortlich zu regeln, muss eine Lösung gefunden werden.
Es ist empfehlenswert, für diese Situationen Vorsorge zu treffen. In einer Betreuungsvollmacht kann man dann bestimmen, dass ein Kind die Betreuung übernimmt. Liegt keine Willenserklärung vor, können Kinder beim Betreuungsgericht den Antrag stellen, als gesetzlicher Betreuer eingesetzt zu werden.
Wer kann eine Betreuung beantragen?
Jeder volljährige Bürger kann als Vorsorge eine Betreuungsvollmacht erstellen. Darüber hinaus kann man als Betroffener eine Betreuung beantragen, wenn man merkt, dass man seine Angelegenheiten nicht mehr allein regeln kann. Außerdem kann der Arzt eine Betreuung beim Betreuungsgericht beantragen, wenn er feststellt, dass dies aus medizinischen Gründen angeraten ist. Andere Personen können die Betreuung zwar anregen, jedoch nicht direkt beantragen. Informieren Sie sich im Internet über alle rechtlichen Voraussetzungen für eine Betreuungsvollmacht. Eine wichtige Anlaufstelle ist das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz.
Betreuungsvollmacht: Welche Kosten fallen an?
Grundsätzlich ist das Verfassen der Betreuungsvollmacht kostenlos und kann von jedem Bürger selbstständig erledigt werden. Im Internet sind kostenlose Vorlagen verfügbar. Wenn Sie einen Notar damit beauftragen, die Betreuungsvollmacht zu beurkunden, kostet die Beglaubigung zwischen 20 und 70 Euro. Die Beratung und das Aufsetzen der Betreuungsvollmacht durch einen Notar oder Anwalt sind wesentlich teurer.
Die Kosten für die Betreuung sind vom Betreuten zu tragen, wenn dessen Vermögen nach Abzug der Schulden mehr als 25.000 Euro beträgt. Eine selbstgenutzte Immobilie wird bei der Vermögensanrechnung allerdings nicht berücksichtigt. Ehrenamtliche Betreuer erhalten eine Aufwandsentschädigung von 399 Euro pro Jahr.
Wird ein Berufsbetreuer mit der Betreuung beauftragt, erhält dieser eine Vergütung, die von den Kenntnissen des Betreuers sowie den Umständen der Betreuung abhängt. Ein Berufsbetreuer, der über eine abgeschlossene Ausbildung verfügt, erhält für eine Betreuung in den ersten drei Monaten monatlich 241 Euro (Betreuter ist mittellos) bis 249 Euro (Betreuter ist nicht mittellos), wenn der Betreute in einer stationären Einrichtung oder ambulant betreuter Wohnform lebt. Die gültigen Pauschalen können Sie der Übersicht des Bundesamts für Justiz entnehmen.
Hausverkauf durch Betreuer: Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Zu den schwerwiegendsten Entscheidungen, die ein Betreuer treffen muss, gehört der Verkauf einer Immobilie. Der Betreuer kann entscheiden, eine Immobilie des Betreuten zu verkaufen. Das ist meist dann der Fall, wenn aus dem Verkaufserlös die Kosten für ein Pflegeheim bestritten werden sollen. Das Vorhaben muss mit dem Betreuungsgericht abgestimmt werden.
Der Hausverkauf durch Betreuer muss auch beim Vorhandensein einer Betreuungsvollmacht gemäß Paragraf 1821 Absatz 1 Ziffer 1 BGB durch das Betreuungsgericht genehmigt werden. Hat das Gericht den Kaufvertrag genehmigt, wird dieser mit der Unterschrift des gesetzlichen Betreuers rechtswirksam. Ohne diese Genehmigung gilt das Rechtsgeschäft als „schwebend unwirksam“. Erteilt das Betreuungsgericht nachträglich seine Zustimmung, ist der Kaufvertrag gültig, ansonsten nicht.
Die gerichtliche Genehmigung ist nur dann rechtswirksam, wenn eine Erklärung gegenüber dem Betreuten erfolgt. Der Betreute hat außerdem ein Recht darauf, informiert zu werden, denn er ist ein Verfahrensbeteiligter. In Paragraf 41 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FamFG) sind alle diesbezüglichen Regelungen aufgeführt.
Hausverkauf durch Betreuer: Vorgehensweise
Bevor der gesetzliche Betreuer einen Kaufvertrag abschließt, benötigt er die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Die Erteilung dieser Genehmigung dauert ein bis zwei Monate. Soll im Zusammenhang mit einer Vormundschaft ein Haus verkauft werden, entscheidet darüber das Vormundschaftsgericht. Erster Schritt ist somit in jedem Fall die Einholung einer richterlichen Genehmigung.
Damit die Immobilie nicht unter Wert verkauft wird, muss ein Verkehrswertgutachten erstellt werden, das den korrekten Immobilienwert zweifelsfrei belegt. Der Betreuer übernimmt die Stelle des Betreuten und vertritt ihn bei der Vertragsverhandlung und beim Vertragsabschluss.
Das Betreuungsgericht wird einen kompetenten Immobiliensachverständigen damit beauftragen, ein Wertgutachten zu erstellen. Dieses Wertgutachten ist Basis für die Festlegung des Verkaufspreises. Ein Verkaufserlös unterhalb des vom Gutachter festgestellten Marktwerts ist nicht genehmigungsfähig. Liegt die richterliche Genehmigung bereits vor, deckt diese einen Verkauf unter Wert nicht ab, sodass der Kaufvertrag nicht gültig ist.
Eine gerichtsfeste Immobilienbewertung ist somit immer die Voraussetzung dafür, dass der Hausverkauf durch Betreuer problemlos abgewickelt werden kann. Mit der Immobilienbewertung wird sichergestellt, dass kein Vermögensschaden entsteht.
Im gesamten süddeutschen Raum ist das kompetente Expertenteam von Ruof Immobilienbewertung der passenden Ansprechpartner für die rechtssichere Ermittlung des Verkehrswerts. Unsere Sachverständigen kennen sich bestens mit Fragen der Immobilienbewertung bei Vormundschaft, Betreuung, Erbschaft und anderen Anlässen der Eigentumsübertragung aus.
Als Käufer sollten Sie sich über das Vorliegen der Voraussetzungen für den Hausverkauf durch Betreuer erkundigen. Die gerichtliche Bestellungsurkunde gewährleistet, dass es sich tatsächlich um einen gesetzlichen Betreuer handelt. In dieser Urkunde ist außerdem aufgeführt, welche Kompetenzen die Betreuungsvollmacht umfasst.
Wird ein Käufer gefunden, der den entsprechenden Verkaufspreis bezahlt, übernimmt ein gesetzlicher Betreuer die Vertretung des Betreuten beim Notartermin. Beim Hausverkauf durch Betreuer muss dem Notar die Genehmigung des Betreuungsgerichts vorgelegt werden. Die Eintragung einer Grundschuld oder einer Hypothek durch den Käufer muss ebenfalls durch das Betreuungsgericht genehmigt werden.
Das Betreuungsgericht muss anschließend den Verkauf nochmals genehmigen und dafür sollte man ebenfalls vier bis acht Wochen Zeit einplanen. Erst dann wird der Verkauf rechtskräftig.
Haben Kinder ein Mitspracherecht beim Immobilienverkauf?
Wurde ein Betreuer bestimmt, mit dessen Vorgehensweise die Kinder nicht einverstanden sind, können sie gerichtlich dagegen vorgehen. In diesen Fällen wird gegen eine Genehmigung des Verkaufs beim Betreuungsgericht Beschwerde eingelegt. Das Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist unter Paragraf 41 FamFG geregelt.
Das Betreuungsgericht wird immer das Wohl des Betreuten als Maßstab für seine Entscheidungen heranziehen, um ihn vor Vermögensschäden zu schützen. Haben seine Kinder die begründete Befürchtung, dass der Betreuer nicht im Interesse der Eltern handelt, sollten sie deshalb umgehend das Betreuungsgericht informieren.
Was geschieht nach dem Tod des Betreuten?
Das Betreuungsamt erlischt mit dem Versterben des Betreuten, sodass alle Rechte und Pflichten ebenfalls wegfallen und umgehend auf die Erben übertragen werden. Liegt kein Testament vor, greift die gesetzliche Erbfolge. Das Betreuungsgericht muss unmittelbar nach dem Tod unterrichtet werden. Außerdem muss dem Gericht eine Schlussrechnungslegung vorgelegt werden.
Sind die Erben nicht erreichbar, hat der gesetzliche Betreuer die Pflicht, sich um den Nachlass zu kümmern, wenn ansonsten eine Gefährdung entstehen würde. Im Rahmen der Notgeschäftsführungspflicht muss der gesetzliche Betreuer sich darum kümmern, unaufschiebbare Angelegenheiten zu regeln. Dabei kann es sich um die Auflösung der Wohnung oder andere Vermögensangelegenheiten handeln. Der Betreuer sollte sich immer mit dem Betreuungsgericht abstimmen, um sich vor späteren Forderungen von Seiten der Erben zu schützen.
