Es gibt verschiedene Anlässe, den Verkehrswert für eine Immobilie berechnen zu lassen. Zunächst ist die Wertermittlung von Haus und Grundstück bei jeder Art von Eigentumsübertragung notwendig. Das ist vor allem beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie der Fall. Darüber hinaus sind die Feststellung von Erbanteilen oder die Berechnung des Zugewinns bei Scheidungen Anlässe, bei denen der Verkehrswert von Immobilien berechnet wird. Ein Immobiliensachverständiger ermittelt in solchen Fällen den Verkehrswert, der außerdem als Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer verwendet wird. Mit einem gerichtsfesten Immobiliengutachten können Bauherren oder Hauskäufer damit ihre Rechte besser durchsetzen.
Wie kann man den Verkehrswert berechnen?
Ein Immobiliengutachter beurteilt unter Berücksichtigung vieler Einflussfaktoren den Zustand der Immobilie und kann davon ausgehend den Verkehrswert berechnen. Dieser ist ein Richtwert für den am freien Markt erzielbaren Verkaufspreis. Dabei werden die folgenden Faktoren einbezogen:
- Größe der Immobilie
- Baujahr
- Ausstattung
- Zustand der Immobilie
- Größe und Zustand des Grundstücks
- Lage und Infrastruktur
Es gibt drei vom Gesetzgeber vorgeschriebene Verfahren, mit denen der Verkehrswert ermittelt wird. Diese werden je nach Art der zu bewertenden Immobilie angewendet.
Sachwertverfahren – Verkehrswert berechnen bei selbstgenutzten Immobilien
Das Sachwertverfahren wird angewendet, um bei selbstgenutzten Häusern oder Eigentumswohnungen den Verkehrswert zu berechnen. Ein Immobiliensachverständiger ermittelt dabei separat den Haus- und den Grundstückswert. Beim Wert des Hauses werden die Herstellkosten berücksichtigt, zu denen der Grundstückswert addiert wird. Im nächsten Schritt werden wertmindernde Faktoren einbezogen, um einen realistischen Marktpreis zu ermitteln. Demzufolge werden Schäden und Sanierungsbedarfe vom Gesamtwert abgezogen. Darüber hinaus bezieht der Gutachter regionale Faktoren ein. Der Verkehrswert von ansonsten gleichwertigen Immobilien hängt entscheidend davon ab, ob sich das Objekt in einer begehrten Wohnlage einer großen Stadt befindet. Oder ob es abgelegen auf dem Land mit schlechter Verkehrsanbindung liegt.
Vergleichswertverfahren – Verkehrswert vergleichbarer Objekte berechnen
Sind ausreichend Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien vorhanden, kann man mit dem Vergleichswertverfahren den Verkehrswert berechnen. Die oben genannten Faktoren, die den Verkehrswert beeinflussen, werden auch zur Beurteilung der Gleichartigkeit herangezogen. Die Genauigkeit dieses Verfahrens hängt von der Anzahl der Vergleichswerte ab. Sind nicht genügend Vergleichswerte vorhanden, wird mit Zu- und Abschlägen gearbeitet, um die Besonderheiten der zu bewertenden Immobilien angemessen zu berücksichtigen. Ein Immobiliengutachter benötigt ausreichend Erfahrung und die Kenntnis regionaler Besonderheiten für diese Art von Wertermittlung von Haus und Grundstück.
Ertragswertverfahren – Verkehrswert gewerblicher Objekte berechnen
Dient eine Immobilie dem Erwerb von Einkünften, wie beispielsweise Ladengeschäfte oder vermietete Wohnhäuser, muss der Reinertrag eines Jahres in die Wertermittlung einbezogen werden. Darüber hinaus werden ein Liegenschaftszins sowie die wahrscheinlich verbleibende Nutzungsdauer berücksichtigt, denn darin spiegeln sich die Renditeerwartungen von Kaufinteressenten wider. Bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien werden immer alternative Nutzungsmöglichkeiten bei der Immobilienbewertung einbezogen. Betriebsausgaben und erforderliche Aufwendungen für Sanierungen oder Modernisierungen wirken sich demgegenüber wertmindernd aus.
Begutachten von Baumängeln im Rahmen einer Immobilienbewertung
Wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt, wird auch der Zustand eines Hauses im Hinblick auf Baumängel oder Schäden festgestellt. Bei der Wertermittlung des Hauses arbeitet der Gutachter dabei mit Bauschadengutachtern, Schimmelexperten und Statikern zusammen. Sie können auch genauestens beziffern, wie teuer die Beseitigung der Mängel wäre. Auch diese Informationen fließen in die Bewertung einer Immobilie mit ein. Unter Berücksichtigung der Mängel, gelingt es damit, den Verkehrswert der Immobilie realistisch zu berechnen und den Kaufinteressenten vor bösen Überraschungen zu bewahren.
Wann sollte ein Immobiliensachverständiger beauftragt werden?
Sie sollten bei Eigentumsübertragungen aller Art den Verkehrswert der Immobilie berechnen lassen. Dieser ist die Grundlage für Preisverhandlungen und beschleunigt den Verkauf bzw. die Übertragung der Immobilie. Außerdem ist es sinnvoll, den Verkehrswert berechnen zu lassen, wenn ein Gemeinschaftserbe verteilt oder bei einer Scheidung der Zugewinn festgelegt werden muss.
“Was ist mein Haus wert?“, fragen sich viele Immobilienbesitzer in Zeiten, in denen Immobilien eine gute Kapitalanlage sein können. Die Verkehrswertermittlung ist kompliziert. Viele Faktoren wie der Zustand des Objekts, die Lage der Immobilie oder auch Fragen zu eingetragenen Rechten oder Denkmalschutzauflagen müssen beantwortet werden. Zu diesem Zweck benötigt ein Immobiliensachverständiger Einsicht in alle relevanten Dokumente wie Baupläne und Grundbuchauszüge. Außerdem wird sich der Gutachter vor Ort ein detailliertes Bild über den Zustand der Immobilie verschaffen. Daraufhin wird er unter Einbeziehung regionaler Aspekte ein aussagekräftiges, begründetes und somit gerichtsfestes Gutachten erstellen. Wie man sieht, ist die Materie sehr komplex. Von Online-Gutachten oder Schnellgutachten, wie sie derzeit überall angeboten werden, ist daher dringend abzuraten.
Aus einem professionellen Immobilien-Gutachten geht hervor, wie sich der Verkehrswert berechnen lässt und welche Faktoren werterhöhend oder wertmindernd einbezogen wurden. Ein Immobiliensachverständiger ist der Experte, wenn es darum geht, den Verkehrswert zu berechnen. Das Gutachten ist die beste Möglichkeit, die eigenen Werte und Rechte zu schützen.
Was ist mein Haus wert: Das leistet eine Verkehrswertermittlung?
Der Verkehrswert gibt einen realistischen und angemessenen Preis für eine Immobilie an, der zum Zeitpunkt der Bewertung gültig ist. Dieser setzt sich aus dem Gebäudewert und dem Bodenwert zusammen. Dementsprechend ist der Wert des Gebäudes für die Verkehrswertermittlung genauso wichtig wie der Bodenrichtwert.
Der Verkehrswert einer Immobilie unterliegt Schwankungen. Diese können sich nicht nur durch den veränderten Zustand eines Gebäudes ergeben, sondern ebenso durch eine Veränderung des regionalen Immobilienmarktes. Ein Verkehrswertgutachten bezieht sich somit stets auf einen Stichtag. In der Praxis werden Verkehrswertgutachten deshalb oftmals für einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten anerkannt. Dementsprechend wichtig ist es, gut zu planen und das Gutachten nicht zu früh in Auftrag zu geben. Die Bewertung einer Immobilie nimmt in der Regel drei bis vier Wochen in Anspruch. Dabei beeinflussen verschiedene Faktoren die Dauer, beispielsweise die Art und Größe des Objektes, der Zeitwert der Immobilie sowie etwaige Besonderheiten.
Was beeinflusst den Verkehrswert einer Immobilie?
Immobilien können mit der Zeit im Wert sinken oder steigen. Doch nicht auf alle Faktoren hat der Eigentümer Einfluss. Ist ein Objekt beispielsweise sanierungsbedürftig, dann kann eine Sanierung dazu beitragen, den Wert zu erhöhen. Allerdings gibt es auch äußere Faktoren wie eine veränderte Marktlage, auf die der Eigentümer keinen Einfluss hat. Sinkt die Nachfrage in der Region, dann wird auch der Verkehrswert sinken. Steigende Preise für Wohnraum und gewerbliche Objekte sind somit kein Garant dafür, dass ein Objekt mit den Jahren tatsächlich mehr Wert ist. Es gibt einige Faktoren, welche den Verkehrswert einer Immobilie beeinflussen. Jedoch haben Eigentümer die Möglichkeit, Einfluss auf die Wertentwicklung zu nehmen, beispielsweise auf:
- den Zustand durch regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen oder Umbauten zur barrierefreien Gestaltung
- den Erschließungsgrad durch die Installation eines leistungsfähigen Internetanschlusses oder energetische Sanierungen zur Steigerung der Energieeffizienz
- bauliche Mängel, durch Reparaturen oder Sanierungen
- Belastungen durch Abzahlungen und Austragungen aus dem Grundbuch
- die Gestaltung der Außenanlagen, beispielsweise durch einen gepflegten Garten
Darüber hinaus wirken sich auch viele Faktoren direkt auf den Verkehrswert aus, die Eigentümer nicht aktiv beeinflussen können. Dazu zählen beispielsweise:
- das Alter des Gebäudes
- eine sinkende oder steigende Nachfrage nach Immobilien dieser Art in der Region
- das Angebot an Arbeitsplätzen verändert sich
- Urbanisierung
- anstehende Erschließungsmaßnahmen
- veränderte Infrastruktur und Verkehrsanbindung
- vorhandene Nießbrauchrechte
- Immobilien auf Erbbaugrund
- die Bebaubarkeit des Grundstücks
Gibt es Unterschiede zwischen dem Verkehrswert und dem Marktwert?
Um den Wert einer Immobilie berechnen zu können, habe sich unterschiedliche Begrifflichkeiten durchgesetzt. Neben dem Verkehrswert ist auch oftmals die Rede vom Marktwert. Dabei ist der Verkehrswert mit dem Marktwert gleichzusetzen. In beiden Fällen ist der Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt gemeint, welcher unter realistischen Bedingungen als Verkaufserlös erzielt werden könnte. Dabei müssen individuelle Objektmerkmale sowie auch die jeweilige Marktsituation betrachtet werden. Im § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) hat der Gesetzgeber den Begriff Verkehrswert definiert. Darüber hinaus existieren auch für den Marktwert relevante Definitionen, beispielswiese durch eine Richtlinie des EU-Rates. In dieser Definition wird erläutert, dass es sich bei dem Marktwert um jenen Preis handelt, welcher zum Zeitpunkt der erfolgten Bewertung gültig war. Zugleich wird darauf hingewiesen, dass nur jene Preise damit gemeint sind, die im Rahmen eines privatrechtlichen Vertrages zwischen Verkäufern entstanden sind, die über kein persönliches Verhältnis verfügen. Somit geht es um Grundstücke und Immobilien, die am Markt frei angeboten wurden und zu realistischen Preisen veräußert werden sollen.
Vorteile einer professionellen Bewertung
Es gibt in der heutigen Zeit viele Möglichkeiten, den Verkehrswert berechnen zu lassen, beispielsweise über Makler oder Online-Gutachten. Sie versprechen schnelle und unkomplizierte Immobilienbewertungen. Auch Sparkassen und Bausparkassen geben im Rahmen einer Finanzierung häufig Immobilienbewertungen in Auftrag und lassen den Verkehrswert berechnen. Die Kosten für diese Schätzungen geben sie oftmals an den Kunden weiter. Jedoch haben Gerichte in mehreren Urteilen bereits klargestellt, dass dieses Verfahren rechtswidrig ist. Mit diesen Urteilen haben Kunden die Chance, die Kosten von mehreren Hundert Euro zurückzuerhalten.
Für eine fundierte Bewertung bietet es sich an, einen versierten Experten damit zu beauftragen, den Verkehrswert des Hauses zu ermitteln. Ein zertifizierter Immobiliensachverständiger verfügt über die fachlichen Voraussetzungen. Er berücksichtigt durch seine Erfahrung und Ausbildung alle relevanten Faktoren, um einen realistischen und gerichtlich anerkannten Verkehrswert berechnen zu können. Damit lassen sich hohe Vermögensschäden umgehen. Es schützt beispielsweise Verkäufer vor zu niedrigen Verkaufspreisen und Käufer davor, zu viel für einen Immobilie zu bezahlen.
Eine professionelle Bewertung durch einen Sachverständigen ist in vielen Fällen sogar unumgänglich. Das ist beispielsweise bei gerichtlichen oder steuerlichen Belangen der Fall. Nur ein professionelles Sachverständigengutachten hat auch als Gutachten vor Gericht bei Erbschaften oder Scheidungsverfahren Bestand. Nur ein solches Gutachten kann in steuerlichen Angelegenheiten, beispielsweise bei der Festlegung der Erbschaftssteuer helfen, den Verkehrswert einer Immobilie zu belegen.
Sind Vorbereitungen für das Verkehrswertgutachten erforderlich?
Vor der eigentlichen Immobilienbewertung können vorbereitende Maßnahmen helfen, den Prozess zu beschleunigen. Zur Vorbereitung zählt insbesondere eine Zusammenstellung aller erforderliche Unterlagen. Denn ein Immobiliengutachter benötigt verschiedene Dokumente, um den Verkehrswert ermitteln zu können. Dazu zählen in erster Linie:
- ein Grundbuchauszug vom Grundbuchamt (Alter: maximal drei Monate)
- ein Auszug aus der Flurkarte des Katasteramtes (Alter: maximal drei Monate)
- ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis des Bauordnungsamtes
- eine Wohnflächenberechnung
- Nachweise über etwaige Sanierungen oder Renovierungen
- Bauzeichnungen bei vorhandenen An- und Umbauten
Darüber hinaus können je nach Objekt noch weitere Dokumente erforderlich sein, um den Verkehrswert ermitteln zu können. Dazu können im Einzelfall folgende Unterlagen zählen:
- Erbbaurechtsverträge und Nachweise über den Erbbauzins
- Mietverträge und Nachweise über Nettokaltmieten
- Denkmalbescheide bei denkmalgeschützten Immobilien
- Aufteilungspläne, Teilungserklärungen, Nebenkostennachweise und Protokolle von Eigentümerversammlungen bei Eigentumswohnungen
Neben den Dokumenten kann ein gepflegtes Gebäude sowie eine ansprechende Gestaltung des Grundstücks dazu beitragen, einen optimierten Verkehrswert ermitteln zu lassen. Ein verwilderter Garten im Außenbereich oder lose Tapeten an der Wand wirken sich nicht förderlich auf den Verkehrswert aus. Somit ist es im Vorfeld hilfreich, den Garten aufzuräumen, den Rasen zu mähen, Hecken zu schneiden oder Unkraut zu entfernen. Auch im Innenbereich ist auf Sauberkeit und Ordnung zu achten.
Fazit bei der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie
Um ein juristisch unantastbares Immobiliengutachten zu erstellen, sind Expertise und Erfahrung nötig. Beauftragen Sie daher ausschließlich qualifizierte Sachverständige wie zum Beispiel von der Ruof Immobilienbewertung. Wir sorgen mit einem gerichtsfesten Immobiliengutachten dafür, dass Sie zu Ihrem Recht kommen. Neben den Fachkenntnissen bringen unsere Experten auch eine ausgezeichnete Kenntnis der regionalen Besonderheiten mit. Diese gelten insbesondere für die Einzugsgebiete um das Saarland, der Oberpfalz, Frankfurt am Main, München und vom gesamten süddeutschen Raum.
Die erfahrenen Sachverständigen von Ruof Immobilienbewertung beraten Sie eingehend und erstellen ein rechtssicheres Immobiliengutachten für Sie.
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