Das Sachwertverfahren ist ein in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregeltes Verfahren zur Immobilienbewertung. Der Immobilienwert wird dabei aus der Bausubstanz ermittelt, weil weder das Vergleichswert- noch das Ertragswertverfahren angewendet werden können.
Welche Faktoren fließen in die Immobilienbewertung ein?
Das Verfahren berücksichtigt eine Reihe von Faktoren, um den Immobilienwert über die Bewertung der Bausubstanz abzuleiten:
- Bodenwert
- Regelherstellungskosten pro Quadratmeter
- Herstellungskosten des gesamten Gebäudes
- Herstellungskosten der Außenanlagen (Wege, Garagen)
- wertmindernde Faktoren
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Das Verfahren wird angewendet, wenn es nicht möglich ist, das Vergleichswertverfahren anzuwenden, weil keine Vergleichswerte zur Verfügung stehen. Außerdem wird es meist für privat genutzte Immobilien verwendet, weil bei dieser Art von Immobilien auch das Ertragswertverfahren keine Anwendung findet. Oft wird dieses Verfahren auch zusätzlich zu den beiden anderen Verfahren zur Validierung der dort ermittelten Werte eingesetzt. Die Sachwertrichtlinie legt die mathematische Berechnung des Immobilienwerts fest und ist ebenfalls in der ImmoWertV definiert. Die Sachwertrichtlinie normiert somit das Sachwertverfahren weitgehend und sorgt dafür, dass alle Gutachter die Immobilien nach demselben Modell bewerten.
Kann mit dem Sachwertverfahren der Verkehrswert bestimmt werden?
Der Sachwert ist die Summe aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert. Von dieser Summe werden wertmindernde Faktoren abgezogen. Dabei kann es sich um eine Alterswertminderung, die Berücksichtigung von Schäden oder regionalen Faktoren handeln. Der Gebäudesachwert wird bei dieser Art der Immobilienbewertung über das Konstrukt der „Regelanschaffungskosten“ bzw. Normalherstellungskosten (NHK) errechnet. Diese werden pauschal für verschiedene Grundstücksarten, Gebäudeklassen sowie Ausstattungsstandards und unter Berücksichtigung des Baujahres festgelegt. Durch die Pauschalisierung der Regelanschaffungskosten und der wertmindernden Faktoren kann der Verkehrswert nur näherungsweise ermittelt werden.
Grenzen des Sachwertverfahrens
Dieses Verfahren zur Immobilienbewertung berücksichtigt nicht die Tatsache, dass der Verkehrswert immer von Angebot und Nachfrage bestimmt wird. Die Pauschalisierung von Herstellungskosten und wertmindernden Faktoren grenzt die Aussagefähigkeit weiter ein. Bei der Immobilienbewertung wird der Verkehrswert realistischer berechnet, wenn auch das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren angewendet werden können.